Какие документы необходимо проверить, перед покупкой квартиры

У продавца имеются правоустанавливающие и сопутствующие документы:

1. свидетельства о праве собственности и договора основания на каждого владельца;
2. технический и кадастровый паспорт. Если же хотя бы одного из паспортов нет, то продавец обязан его заказать и получить.

В квартире отсутствуют лица, на данный момент не прописанные, но сохранившие право проживания и после смены собственника (временно выписанные), т.е. в случае покупки квартиры с временно выписанными гражданами, они могут в ней вновь прописаться и проживать уже с новыми хозяевами.

К ним относятся:

• заключенные, отбывающие срок наказания;
• военнослужащие срочной службы;
• дети, находящиеся в воспитательных учреждениях;
• пожилые люди, помещенные в дома престарелых;
• лица, находящиеся на лечении в психоневрологическом диспансере.

Квартира не имеет обременение правами третьих лиц:

• Не сдана в аренду.
• Если собственник сдает квартиру в аренду и решил ее продать, арендаторы не могут ему помешать, но имеют право даже после покупки квартиры, в ней проживать до окончания срока по договору аренды.
• Не находится в залоге.
• Продаваемая квартира может находиться в залоге у банка по ипотечному кредиту. Чтобы продать заложенную недвижимость собственнику нужно согласие банка и досрочно погасить кредит, затем обременение снять в Регистрационной палате.
• Не находится под арестом.
• Арест может быть наложен только судом, если собственник, например, долгое время не оплачивал коммунальные платежи или кредит. Сделку купли-продажи квартиры, находящейся под арестом, признаю недействительной, т.е. продать ее можно только снятия с нее ареста.
• Не находится в ренте. (т.е. продавец не заключил с каким-либо лицом договор ренты, по которому после смерти собственника квартира переходит в собственность к рентаплательщику)
• Не является предметом судебного разбирательства.

1. Узаконена ли перепланировка, если ее делали в квартире.
2. Покупая квартиру с неузаконенной перепланировкой, будущему хозяину самому придется в дальнейшем ее узаконить, а это процесс долгий и трудоемкий. Также если покупатель приобретает квартиру в ипотеку, то квартиру с неузаконенной перепланировкой банк не одобрит.
3. Была ли квартира приобретена в браке и оформлена только на одного из супругов, ведь тогда требуется согласие второго супруга, заверенное нотариально.
4. При отсутствии согласия на продажу, в дальнейшем супруг может оспорить сделку в суде и выиграет его, ведь недвижимость приобреталось в браке, значит на совместный бюджет, либо проживать в ней с новыми хозяевами.
5. Если квартира досталась продавцу по наследству, стоит убедиться у нотариуса, который открывал и вел наследственное дело, в отсутствии других претендентов на нее. В случае появления претендентов, они имеют право истребовать купленную квартиру через суд.
6. Есть ли несовершеннолетний собственник, ведь тогда необходимо разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства, иначе в Регистрационной палате откажутся регистрировать сделку купли-продажи.
7. Если квартира продается по доверенности, то обязательно надо проверить у нотариуса, который ее заверил, не была ли доверенность отозвана.
8. Если доверенность была отозвана, то доверенное лицо уже не может продать квартиру, а только собственник.

Проверяем наличие обременения на покупаемую квартиру.

1. Проверить наличие обременения можно в режиме онлайн. Если кратко, это можно сделать на сайте Росреестра и с помощью электронной выписки из ЕГРП на объект недвижимости (в данном случае на покупаемую квартиру).
2. Проверяем историю сделок, проведенных с квартирой.
3. Для этого продавцу необходимо предоставить выписку и ЕГРП о переходе прав на объект недвижимого имущества. 
4. Изучая историю сделок с момента приватизации, особое внимание нужно обратить на количество сделок. Если квартира постоянно покупалась-продавалась, то это тоже повод насторожиться. Жилье, тот объект недвижимости, который по своему назначению не должен слишком часто переходить из рук в руки.
5. Проверяем узаконена ли перепланировка.
6. Проверить это можно самостоятельно, просто сверив планировку квартиры с тех.планом, показанном в техническом паспорте, который находится у собственника. Если же планировка не соответствует тех.плану, значит перепланировка не узаконена.

Продажа квартиры по генеральной доверенности.

• Проверить доверенность.
• Если квартиру продает лицо по генеральной доверенности, необходимо проверить у нотариуса, который эту доверенность заверял, не была ли она отозвана, т.е. аннулирована. Лучше это сделать непосредственно перед сделкой купли-продажи.
• Обязательно проверить дееспособность и адекватность владельца квартиры.
• Если возникают какие-либо сомнения в состоянии здоровья собственника, попросите его представить Вам медицинские справки из Психоневрологического и Наркологического диспансера, в которых указано, состоит ли он на учете или нет.
• Если продавец состоит в психоневрологическом диспансере, то у него должен быть официальный опекун, опекун же должен предоставить разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства.
• Если собственник (или один из собственников) состоит в одном из диспансеров, то сделку купли-продажи признают недействительной.

1. Проверяем наличие прописанных и временно выписанных лиц.

• Если есть прописанные лица, то лучше, чтобы до продажи квартиры они были выписаны.
• Продавец должен представить справку с паспортного стола, о том, что в данной квартире никто не прописан. Прописанные люди даже после смены собственника, имеют право в ней проживать. В случае покупки жилья с прописанными в ней лицами, их выписка возможна только по решению суда.
• Проверить наличие временно выписанных лиц можно, внимательно изучив расширенную (архивную) выписку из домовой книги, которую может взять только продавец в паспортном столе.
• Покупателю лучше присутствовать при получении данной выписки продавцом и поинтересоваться, был ли кто-нибудь выписан не по новому адресу, а в места лишения свободы, в воспитательное учреждение или психдиспансер. Также можете сверить полученную информацию с квитанцией по коммунальным платежам, в которой указано количество прописанных лиц в данной квартире. При положительной информации сделку лучше отменить.

1. Проверяем квартиру на наличие долгов.
2. Добросовестный продавец прежде, чем продать квартиру, обязан погасить все задолженности по коммунальным платежам (газ, свет, вода), за телефон, домофон, интернет и т.п.
3. Попросите продавца предоставить справки с каждой организации об отсутствии задолженностей вплоть до последнего месяца. А лучше присутствовать в момент получения продавцом данных справок. Ведь если будет куплена квартиру с долгами по коммунальным платежам, работники ЖЭКа не будут разбираться чьи они, поэтому часто начинают требовать их с нового собственника. Хоть эти требования не законны, но нервов новых собственником могут изрядно потрепать.
4. Если же продавец не имеет возможность оплатить задолженности, он обязан предупредить об этом покупателей и обе стороны должны решить, каким образом их оплатить. Долги может оплатить и покупатель в счет стоимости покупаемой квартиры. Для этого нужно заключить письменное соглашение в форме задатка, где будет указано, что предоплата идет в счет погашения долгов.
5. ВНИМАНИЕ! Если продавец покрыл все задолженности по квартире, то в договоре купли-продажи должно быть это указано. И в случае появления каких-либо долгов по квартире после покупки, то оплатить их должен будет бывший хозяин (продавец)

Выписка из ЕГРП, которая предоставляется любому обратившемуся, содержит следующую информацию:

- наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав;

- дата подписания выписки, а также исходящий номер;

- кадастровый (или условный) номер объекта недвижимости;

- назначение объекта недвижимости;

- площадь;

- адрес (местоположение);

- данные о правообладателе (правообладателях, если зарегистрировано право общей собственности);

- вид зарегистрированного права;

- зарегистрированные ограничения (обременения) права, в том числе дата и номер их государственной регистрации, сроки на которые они установлены, а также данные о лицах, в пользу которых они установлены;

- ФИО или наименование лица, обратившегося за выпиской.

Разрешение органов опеки и попечительства;

Если ребенок является владельцем доли или квартиры в целом, тогда потребуется разрешение органов опеки и попечительства (оригинал и копия).

Порядок получения разрешения с органов опеки:

1. ОБА родителя (даже если они разведены, но не лишены родительских прав; или же усыновители, опекуны) приходят вместе с ребенком (если ему нет 14 лет, то присутствие его не требуется) в органы опеки и попечительства, и предъявляют след. документы:

• Свидетельство о рождении или паспорт ребенка;
• Паспорта обоих родителей;
• Выписка с домовой книги с места жительства ребенка. Эта выписка также называют справкой о зарегистрированных лицах в квартире или справка о составе семьи (форма №9). Как получить написано здесь;
• Выписку из ЕГРН на квартиру в бумажном виде. Инструкция заказа выписки;
• Технические паспорта продаваемой и покупаемой недвижимости.

1. Оба родителя (опекуны, усыновители) и сам ребенок (от 14 лет) в органах опеки пишут заявления о продаже старой и покупке новой недвижимости.
2. Органы опеки в течение 14 дней рассматривают заявления и проверяют, не ущемлены ли права ребенка, затем выдают письменное разрешение на продажу и покупку той недвижимости, которая указана в заявлении.

Выписка из лицевого счета;

Выписка из лицевого счета квартиры показывает покупателю, что нет долгов по коммунальным платежам перед управляющей компанией (ТСЖ, ЖЭУ, ЖКХ). Данная справка берется в бухгалтерии паспортного стола и должна быть обязательно с печатью начальника отдела.

Справка об отсутствии задолженности по платежам (телефон, домофон и интернет);

Каждые справки берутся в компаниях, которые предоставляет эти услуги. Если покупатели не захотят переписать на себя телефон, интернет и кабельное телевидение, тогда продавцу потребуется расторгнуть договора с компаниями, которые предоставляют данные услуги.