На первый взгляд — парадокс: застройщики и собственники продолжают поднимать ценники на квартиры, а сделки на рынке становится всё меньше. Ипотека бьёт рекорды по ставкам, доходы населения стагнируют, а аналитики говорят о «переходе к новому равновесию». Но за спокойными формулировками скрывается тревожная правда: рынок балансирует на грани обвала, а большинство игроков делает вид, что всё в порядке. Почему так происходит — разбираемся.
⚡️ Новострой-М: подписывайся, в нашем телеграм-канале есть всё о новостройках Москвы и области (и не только)
Противоречие №1: цены вверх, спрос — в минус
Цены на недвижимость в Москве и крупных городах продолжают расти. В первом полугодии 2025 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках прибавила 5–7%, «вторичка» подорожала на 3–5%. При этом объём сделок упал на 20–30% по сравнению с 2023 годом, особенно в сегменте жилья с ипотекой.
Почему так?
Продавцы держат цену в надежде, что рынок «ещё поднимется», а покупатели либо не могут взять ипотеку из-за высокой ставки (выше 17% на начало лета), либо не хотят рисковать, чувствуя нестабильность в экономике. В итоге — пат: никто не готов уступить.
Противоречие №2: застройщики строят — но для кого?
На рынке новостроек застройщики не снижают темпов строительства. Объёмы ввода жилья в 2024 году были рекордными, и в 2025-м тренд продолжается. Но важно понимать: большая часть спроса была обеспечена льготными ипотечными программами, которые сейчас сворачиваются.
По оценкам «Дом.РФ», после окончания господдержки до 70% потенциальных покупателей уходят с рынка — они просто не могут позволить себе квартиры по рыночной ставке. То есть физически жильё есть, юридически — спроса нет.
Что это означает?
Переизбыток предложения при падающем спросе — классический сигнал перегретого рынка, который может «лопнуть».
Почему продавцы молчат?
Потому что невыгодно говорить правду.
Если рынок действительно перегрет, это должно вызвать снижение цен — но те, кто уже купил жильё по завышенной цене, в этом не заинтересованы. А те, кто продаёт, боятся обвала. Поэтому и профессиональные участники рынка, и частные собственники продолжают «держать марку», изображая стабильность.
Молчание — это попытка выиграть время.
Застройщики вводят псевдоскидки, предлагают отделку «в подарок» и рассрочки. Владельцы «вторички» месяцами держат объявления без движения. Все делают вид, что всё под контролем.
Главные сигналы возможного обвала
- Снижение числа ипотечных сделок
На фоне роста ставки Центрального банка количество одобренных ипотек стремительно сокращается. Это особенно болезненно для рынка новостроек, где более 70% продаж завязаны на кредит. - Увеличение экспозиции объектов
То есть срок, за который продаётся квартира, увеличивается. Сегодня это 3–6 месяцев, а иногда и дольше. Это означает, что спрос замедляется, а предложения — становится больше. - Рост количества скидок и акций
Появляется всё больше «серых» инструментов: кэшбэк, завышенная цена в договоре, переуступка от юрлиц, акции «только до конца месяца». Это свидетельствует о желании срочно продать, не снижая формально цену.
Почему обвала пока не происходит?
Рынок поддерживается искусственно. Льготные программы (даже частично свёрнутые), субсидии от застройщиков, ожидания снижения ставки — всё это не даёт ценам резко рухнуть. Кроме того, у многих собственников нет ипотечной нагрузки, а значит — нет мотива продавать срочно.
Плюс работает психологический фактор: никто не хочет «зафиксировать убыток». Проще подождать, чем признать, что купил/вложился в переоценённый актив.
Что будет дальше?
Эксперты расходятся во мнениях:
- Сценарий 1: Мягкая коррекция
При условии снижения ключевой ставки и продления господдержки, рынок может постепенно перейти в баланс — без резкого обвала, но с замедлением роста цен. - Сценарий 2: Жёсткая просадка
Если в ближайшие месяцы ставки по ипотеке не снизятся, а доходы населения продолжат стагнировать, нас ждёт лавинообразный спад — особенно на «вторичке». В этом случае цена может откатиться на 10–20% в некоторых сегментах. - Сценарий 3: Заморозка
Рынок может уйти в стагнацию: продавцы будут ждать, покупатели — тоже. Количество сделок упадёт до минимума, но номинально цены останутся высокими.
Вывод
Рынок недвижимости в 2025 году оказался в «зоне турбулентности»: цены остаются высокими, но реального спроса почти нет. Продавцы молчат, потому что признать перегрев — значит спровоцировать панику. А покупатели ждут, когда «лопнет пузырь».
Что делать?
Если вы хотите купить жильё — внимательно следите за динамикой ставок, количеством сделок и сроками экспозиции. Чем дольше квартира висит в продаже — тем выше шанс договориться о снижении. А вот «бежать в сделку», боясь, что завтра будет дороже — в 2025 году, возможно, самая опасная стратегия.
⚡️ Новострой-М: подписывайся, в нашем телеграм-канале есть всё о новостройках Москвы и области (и не только)