На официальном интернет-портале правовой информации увидело свет постановление Правительства Российской Федерации от 31.05.2025 № 826 «Об установлении признаков неиспользования земельных участков из состава земель населенных пунктов, садовых земельных участков и огородных земельных участков». Нормативный правовой акт вступит в действие с 1 сентября 2025 года.
Разработчиком перечня признаков неиспользования земельных участков выступила Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (она же – Росреестр), в задачи которой входит осуществление федерального государственного земельного контроля (надзора) на землях в границах населённых пунктов.
Отметим, что на территории Республики Крым и города федерального значения Севастополя полномочия по вышеуказанному контролю (надзору) переданы на уровень субъекта Российской Федерации и исполняются Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым и Управлением государственной регистрации права и кадастра Севастополя соответственно. Такой вот, более чем 10-летний переходный период действует в земельных отношениях на территории некогда новых субъектов Российской Федерации, хотя сейчас появились 4 более новых. Впрочем, данная система организации земельного надзора никак не повлияет на действие принятого нормативного правового акта.
Базовым признаком неиспользования земельного участка является захламление более чем половины площади участка предметами, которые не связаны с его целевым использованием в соответствии с ВРИ, или соответствующее по площади загрязнение отходами, в том числе твердыми коммунальными отходами, при условии, что правообладатель не выполняет работы по освобождению участка от захламления в течение 1 года и более со дня выявления указанных обстоятельств Росреестром.
Признаки неиспользования сформированы с учетом целевого назначения и вида разрешенного использования земельного участка и различны в зависимости от правового режима и частично от фактического состояния земельного участка.
Отдельно сформированы дополнительные признаки неиспользования для земельных участков, целевое назначение и вид разрешенного использования которых предусматривает строительство и размещение объектов капитального строительства. При этом регламентируются различия для случаев, когда на участке отсутствуют возведённые здания, строения, сооружения и для случаев, когда на участке фактически имеются здания и сооружения, права на которые оформлены в установленном законом порядке.
Также предусмотрены отличия для земельных участков, целевое назначение и ВРИ которых, не предусматривает строительства зданий и сооружений.
Ну и, естественно, не обошли стороной разработчики НПА земли под индивидуальное жилищное строительство и дачные земельные участки. И если механизмы контроля за использованием коммерческих земель ранее существовали, а в особенности их изъятием, существовали в законодательстве и ранее, то в отношении земельных участков под индивидуальное жилищное строительство, а также дачное строительство (в различных вариациях ВРИ) признаки возможного изъятия земель в полной мере явили собственникам впервые. А потому начнём с них.
Для дачных земельных участков.
ВРИ – Ведение садоводства (Осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1, хозяйственных построек и гаражей для собственных нужд), а также Ведение огородничества (Осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур).
Для садовых и огородных земельных участков, а также участков, не предназначенных для застройки, дополнительным признаком неиспользования земли станет зарастание участка более чем на половину сорными растений высотой более 1 метра, а также деревьями и кустарниками, не являющихся элементами благоустройства и озеленения.
Условием признания станет невыполнение работ по очистке земельного участка от таких сорных растений, деревьев и кустарников в течение 1 года и более со дня выявления вышеуказанных признаков проверяющим органом.
Оговорено к сорнякам отнесут растения, внесённые в Перечень сорных растений для установления признаков неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации, утверждённый постановлением Правительства Российской Федерации от 18 сентября 2020 г. N 1482 «О признаках неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации», в который Россельхознадзором внесены как традиционные так и карантинные сорные растения. И если с карантинными растениями всё более или менее понятно, ведь такие как повилика или ценхрус угрожать соседским культурным растениям, а амброзия так вообще вредить здоровью аллергиков, то с обычными сорняками история не столь однозначна. Традиционно для средней полосы считается, что сорняки способствуют распространению пожаров, однако в засушливых условиях Крыма и Севастополя представляется крайне сомнительным, что местные сорняки успеют вымахать метр в высоту. Местная сорная растительность успевает утратить способность к росту уже в июне.
А вот захламление 50% площади земельного участка бытовым мусором – ситуация вполне реальная. Мусор на участках зачастую появляется не благодаря владельцам земли, а благодаря их длительному отсутствию. Значительная часть земельных участков в садовых некоммерческих товариществах города Севастополя приобреталась в инвестиционных целях иногородними покупателями и крайние участки в кооперативах зачастую превращаются в свалки, куда сваливают строительный мусор как соседи по кооперативу, так и строительные компании, которые не хотят переплачивать за поездку на полигон ТБО. А с учётом большого количества дачных участков, чьи владельцы после 2014 года остались в стране 404, изъятия земли могут пойти весьма успешно. Впрочем, пока что, с учётом всех переходных периодов примеров изъятия дачных участков в Севастополе по факту неиспользования особенно не замечается.
Для земельных участков для индивидуального жилищного строительства(ИЖС)/
Для земельных участков, отведённых для индивидуального жилищного строительства, а также для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), признаками неиспользования станут отсутствие на участке в течение 7 и более лет индивидуального жилого дома, право на который зарегистрировано в соответствии с законом, за исключением случаев, если судом установлено, что правообладатель земельного участка не смог завершить строительство индивидуального жилого дома в связи с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) индивидуальный жилой дом.
Также участок может быть изъят по факту наличия на нём зданий и сооружений (не являющихся самовольными постройками), у которых разрушены крыша, стены, отсутствуют окна или стекла на окнах.
На то, чтобы приступить к работам по устранению нарушений целостности строения правообладателю отводится 1 год, за исключением случаев, когда такие объекты капитального строительства признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.
В случае если на земельном участке расположено несколько зданий, сооружений, то признаки ветхости должны иметь все строения.
Для коммерческих земель
Для земельных участков, отведённых под строительство и размещение коммерческой недвижимости, признаками неиспользования отсутствие на земельном участке в течение 5 и более лет здания, сооружения, для строительства которых предназначен земельный участок, права на которые зарегистрированы в соответствии с законом
Исключение составят случаи, когда соответствующие права на строения не подлежат государственной регистрации либо признаются юридически действительными без регистрации в ЕРГН, если иной срок установлен:
- разрешением на строительство;
- решением о комплексном развитии территории и (или) договором о комплексном развитии территории;
- планом-графиком реализации мероприятий по развитию инфраструктуры территории опережающего развития или планом- графиком реализации инвестиционного проекта на территории опережающего развития;
- планом-графиком, предусмотренным частью 4 статьи 23 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";
- судебным актом, в том числе в случаях, если судом установлено, что правообладатель земельного участка не смог завершить строительство здания, сооружения в связи с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должны быть подключены (технологически присоединены) здание, сооружение;
Также постановлением Правительства от 31.05.2025 № 826 оговорено, что признаки неиспользования земельных участков, применяются по истечении срока, предусмотренного пунктом 2 статьи 85.1 Земельного кодекса Российской Федерации. В свою очередь, статья 85.1. «Освоение земельных участков из состава земель населенных пунктов и их использование» Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает срок освоения земельного участка из состава земель населенных пунктов в 3 года
Также оговаривается, что признаки неиспользования земельных участков не применяются в случае, если на основании судебного акта или акта уполномоченного органа наложен арест, запрет на использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и (или) разрешенным использованием, а также в течение времени, когда земельный участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Признаки неиспользования станут основой дополнительной защиты граждан, использующих земельные участки, и позволят обеспечить проведение мероприятий, направленных на их использование в соответствии с установленным целевым назначением и видом разрешенного использования.
В целом, следует отметить, что принятый нормативный правовой акт не регламентирует механизм изъятия земель, но по утверждению разработчиков: предусмотренные постановлением признаки также позволят сделать вывод о неиспользовании земельного участка, который должен вовлекаться в хозяйственный оборот, то есть станет базой для наложения штрафов за неиспользование земельного участка и даже его изъятия.
При этом действующее имущественно-земельное право в Российской Федерации таково, что изъять земельный участок у гражданина или юридического лица можно только по решению суда. А как показывает практика с земельными участками сельскохозяйственного назначения, в отношении использования которых подобные мероприятия проводит Россельхознадзор, судебные инстанции не спешат принимать решения об изъятии частной собственности, а, для начала штрафуют и обязывают собственника приступить к использованию земли.
Кроме того, не вполне понятно, какое ведомство будет судиться за изъятие земли с нерадивыми собственниками. У Росреестра таких полномочий нет, а земли населённых пунктов относятся к ведению органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации (в Крыму и Севастополе) или исполнительных органов местного самоуправления.
Кроме того, указанные в нормативном правовом акте сроки устранения признаков неиспользования – это сроки начала работ по устранению. При получении соответствующего предписания от надзорного органа землепользователю следует проявить или даже сымитировать законопослушность и в 10-дневный срок подать в надзорный орган уведомление о начале работ по устранению нарушения. Далее, каждые 3 месяца следует подавать отчёт об устранении нарушений (желательно с фотофиксацией). Также можно ходатайствовать о продлении сроков устранения нарушений. Ввиду действующей реформы контрольно-надзорной деятельности, ведомству будет сложно отказывать в удовлетворении по крайней мере первого ходатайства. И, тем не менее, играть в прятки с государством вряд ли получится очень долго и устранить нарушение земельного законодательства всё же нужно, ведь это лучше, чем лишиться дорогостоящего актива.