Как за 15 минут отсеять 90% нерабочих объектов — до просмотра и переговоров.
Пошаговая методика — в этом посте. Сохраните, пригодится.
Коммерческая недвижимость — это не «чуйка», а система.
Если вы не умеете быстро считать, вы не управляете риском. А значит — не управляете капиталом.
Вот методика, которой я пользуюсь сам.
Пошагово. Чётко. С прицелом на результат.
———
Шаг 1: Определите арендную ставку по рынку
Для начала — сравните объект с аналогами в этой же локации:
- CIAN PRO (pro.cian.ru) — арендные ставки по похожим помещениям
- Avito Коммерция (www.avito.ru/moskva/kommercheskaya_nedvizhimost) — часто появляются объекты вне крупных агрегаторов
- FlatInfo (https://www.flatinfo.ru/) — информация о характеристиках зданий
Пример: помещение 100 м², аналогичная аренда по рынку — 2 000 ₽/м²
Потенциальный арендный поток: 200 000 ₽/мес
———
Шаг 2: Оцените пешеходный трафик
Ставка — это только половина картины.
Трафик показывает, сдадите ли вы объект в принципе.
Арендаторы платят не за «стены», а за клиентов.
Если трафика нет — потока не будет.
Как проверить:
- GeoIntellect (www.geointellect.ru) — плотность населения, интенсивность пешеходного движения
- Metrostat (metrostat.ru) — пассажиропоток по станциям метро
- 2ГИС (https://2gis.ru/) — трафик и объекты вокруг (особенно ритейл-соседи)
- SberIndex (sberindex.ru/ru) — платежная активность по районам
Проверка вручную:
Придите к объекту и считайте людей.
Ориентир: от 300 человек/час — минимально жизнеспособная проходимость для торговли.
———
Шаг 3: Проверьте ликвидность локации
Посмотрите, кто уже работает рядом.
Если поблизости — продуктовые сети, аптеки, салоны, кофейни — значит, трафик проверен рынком.
Сигналы, что локация работает:
- федеральные арендаторы уже есть
- нет «горящих» ставок
- помещения не висят на рынке месяцами
———
Шаг 4: Финализируйте расчёт
Теперь у вас есть три ключевых параметра:
1. Площадь объекта
2. Рыночная ставка аренды
3. Потенциал трафика и ликвидность
Подставляете значения — и получаете первую модель доходности.
Это и есть ваш фильтр до просмотра документов и due diligence.
———
Контакты для связи:
Лично: @egovtsevvasilii | +7 932 631 50 20
Офис: @egovtsev_office | +7 922 385 30 77
Сайт: egovtsev.ru
Адрес офиса: Москва, Ленинградский пр-т, 36, стр. 11 — Рыбаков Тауэр
———
Сохраните этот пост.
Это — точка, с которой начинается профессиональное решение.
Без цифр — нет стратегии. Без потока — нет инвестиции.
#КакЗаработатьНаМетрах@egovtsev_vasilii
