Весна разделила сибирский рынок недвижимости на два полюса: в Иркутске и Барнауле новостройки подорожали двузначными темпами, а в Новосибирске, Томске и Кемерово — заметно подешевели. Вторичный рынок при этом остаётся в стабильном «плюсе» — цены на готовое жилье растут в большинстве крупных городов Сибири.
Весна 2025 года внесла коррективы в привычную картину цен на недвижимость в Сибири. По данным классифайда «Витрина недвижимости Restate», сразу в нескольких городах региона наметился разворот: в части агломераций зафиксировано снижение цен на новостройки, в других — двузначный рост. При этом вторичный рынок демонстрирует большую устойчивость и в ряде случаев даже опережает первичный по темпам удорожания.
Новосибирск: «вторичка» опережает новостройки
В крупнейшем городе региона — Новосибирске — впервые за долгое время зафиксировано падение цен в сегменте новостроек. За три весенних месяца средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке снизилась на 3,2%, до 168,4 тыс. рублей. На этом фоне вторичка, напротив, прибавила 6,5%, достигнув 137,4 тыс. рублей за «квадрат».
Рынок сибирской столицы испытывает давление со стороны ужесточившихся условий ипотечного кредитования, комментируют эксперты Restate — средние ставки по коммерческой ипотеке превысили 20%, а льготные программы действуют точечно. В этих условиях часть покупателей предпочитает выбирать готовое жильё — как более доступное и менее рискованное вложение.
Иркутск и Барнаул: новостройки идут на взлет
Совершенно иная ситуация сложилась в Иркутске, где цены на первичное жильё за квартал выросли сразу на рекордные 35,6%, до 152,3 тыс. рублей за квадратный метр. Вторичка в городе также прибавила, но куда скромнее — на 3,7%.
Рост связан с ограниченным предложением земли под застройку и активным инвестиционным спросом — как со стороны местных жителей, так и из других регионов. Иркутск выигрывает за счёт близости к Байкалу и реализации инфраструктурных проектов, что подогревает интерес к новому жилью.
Похожая картина в Барнауле: здесь цены на новостройки выросли на 21,9%, до 144,7 тыс. рублей за «квадрат», тогда как вторичный рынок показал рост лишь на 2,3%.
Среди причин — восстановление строительной активности после затяжного периода стагнации и запуск новых проектов, рассчитанных на средний класс. При этом ценовой разрыв между первичкой и вторичкой пока остаётся умеренным, что позволяет застройщикам проводить умеренные повышения без потери спроса.
Красноярск и Омск: рост на грани инфляции
В Красноярске и Омске ситуация остаётся более стабильной. В Красноярске новостройки подорожали на 1,3% до 127 тыс. рублей за квадратный метр., а вторичное жильё — на 2,3% (113 тыс. рублей). В Омске рост составил 1,6%, до 155 403 рублей за «квадрат» по новостройкам и 1,1% по вторичному рынку.
В обоих городах сохраняется относительно сбалансированный спрос, причём покупатели всё чаще делают выбор в пользу вторичного фонда — в первую очередь из-за готовности к заселению и более низкой итоговой стоимости сделки.
В Омске дополнительным фактором поддержки первички остаётся ограниченный объём нового ввода. При этом вторичный рынок начинает выигрывать по уровню арендной доходности, что также сказывается на структуре спроса.
Томск и Кемерово: первичный рынок уходит в минус
Наиболее резкое снижение стоимости жилья зафиксировано в Томске и Кемерово. В Томске цены на новостройки снизились на 4,6%, до 156,8 тыс. рублей за квадрат, на вторичке — на 1,3%, до 121,7 тыс. рублей. Аналогичная динамика наблюдается в Кемерово: первичный рынок подешевел на 4,8%, до 136 тыс. рублей, а вторичный, напротив, прибавил 2,1%.
Среди причин — избыток предложения в сегменте новостроек и осторожность покупателей на фоне роста финансовых рисков. Часть девелоперов уже корректирует цены и предлагает скидки или программы рассрочек. Вторичный рынок в обоих городах получает поддержку за счёт большей гибкости продавцов и предпочтения «понятного» продукта в условиях неопределённости.
Перегрев или заморозки: чем закончилась весна в Сибири
Таким образом, сибирский рынок недвижимости весной 2025 года демонстрирует значительную региональную неоднородность. В то время как в Иркутске и Барнауле фиксируется резкий рост цен на новостройки, в Томске, Кемерово и Новосибирске наблюдается их снижение. Почти во всех крупных городах вторичный рынок оказался устойчивее: он либо продолжает расти, либо корректируется значительно медленнее.
По мнению участников рынка, такая ситуация отражает адаптацию спроса к новым экономическим условиям: дорогая ипотека, инфляционное давление и рост себестоимости строительства делают покупку нового жилья менее доступной. В этих условиях вторичка становится «защитной» альтернативой для покупателей, а девелоперам приходится пересматривать ценовую политику и гибко подходить к продажам.