Level Мичуринский: "Раменки" на минималках или Очередной Тест на Инвесторскую Зрелость?
Проект, безусловно, на слуху. Само слово "Мичуринский", да еще и рядом с "Раменками" – это почти синоним успеха: дорого, богато, экологично, и вообще, сливки общества. Но давайте без иллюзий. Level Мичуринский – это, по факту, старое доброе Очаково-Матвеевское, пусть и с видом на забор тех самых Раменок.
Локация пытается казаться премиальной, но география – вещь упрямая.
До метро – прогулка на 12-20 минут, в зависимости от корпуса. Не то чтобы у порога, но и не край света. Автомобилистам выезды подкинули удобные, а вот с парковкой застройщик, по доброй традиции Level, пожадничал. Готовьтесь к классической песне: дефицит машиномест, конские цены на аренду/покупку и, как следствие, удар по ликвидности вашей "драгоценной" недвижимости. Банально, но факт.
Архитектура? Типичные "свечки" от Level. Когда-то это казалось свежо, сейчас – довольно предсказуемо. Впрочем, на фоне панельных гетто от одного известного застройщика эконом-класса – все еще смотрится пристойно. Потолки? Тут застройщик решил поиграть в контрасты: от скромных 2.7 метров на типовых этажах (видимо, для тех, кто не привык к простору) до королевских 6 метров в отдельных лотах (для тех, кто понимает толк в объеме).
А теперь к самому интересному – к деньгам.
Помните лето 2021-го? Активные бронирования, цены, от которых у многих глаза на лоб лезли:
• Евро-2 (38 кв.м) – от 13,4 млн (350 тыс./метр).
• Евро-3 (67 кв.м) – от 20 млн (300 тыс./метр).
• Студии (22 кв.м) – от 9,3 млн.
Казалось, космос. Но тогда только набирал обороты паровоз льготной ипотеки, хитроумных траншей и схем "квартира без ПВ". Заходить туда с "живым" кэшем было чистым безумием, хотя некоторые "талантливые" агенты умудрялись убеждать в обратном. Те же, кто грамотно оседлал ипотечное плечо, – в целом, не прогадали.
Что сейчас? Смотреть на прайс застройщика – пустая трата времени. Нас интересует реальный рынок – уступки. Это и есть та самая лакмусовая бумажка.
• Студию можно выцепить на Циане за ~11,5 млн.
• Однушка (30 кв.м) – ~15 млн.
• Евро-2 (44,5 кв.м) – ~19 млн.
Видел тут недавно "трешку" 77 метров за 29 млн (376 тыс./метр). Рост с котлована – 20-25% за ЧЕТЫРЕ года!
Навес квартир – колоссальный. И у застройщика, и у "физиков". Выходить будете долго и мучительно, особенно если поставите цену "как у всех". Быстро сольют только те, кто готов демпинговать. Будущему покупателю здесь, по большому счету, наплевать на ваш этаж и "шикарный" вид. Целевая аудитория не та, чтобы переплачивать за пафос в этой конкретной локации.
Мы, разумеется, заходили в Level на самых выгодных условиях льготной ипотеки с минимальным ПВ. И, что характерно, выходили в течение года, на пике рыночного ажиотажа и хайпа вокруг самого объекта. Те же, кто решил "досидеть" почти до финала, – просто красиво размазали свою доходность тонким слоем по времени.
Выводы делайте сами. Инвестиции – это не спринт и не марафон. Это умение выбирать правильный момент для входа и, что еще важнее, для выхода. И уж точно не игра в "верю – не верю".
