Переход в девелопмент часто начинается с мысли: «А не построить ли мне пару домов?» И заканчивается на этапе, когда внезапно выясняется, что стройка — это не стройка, а бесконечный Excel, градостроительные акты и десятки переговоров.
Один в поле не застройщик. Вот 10 ключевых компетенций, которые должны быть у вас (или у вашей команды), если вы хотите не просто построить, а построить, продать и заработать.
1. Аналитик по участкам (градостроитель + юрист)
Именно с него начинается весь девелопмент. Он отвечает за:
— анализ ПЗЗ и кадастра,
— выявление ограничений,
— проверку доступа к коммуникациям,
— оценку рисков по праву собственности и обременениям.
Ошибётесь здесь — и даже идеальный проект будет «мертвецом».
2. Финансист / инвестиционный аналитик
Финмодель — сердце проекта. Этот человек умеет:
— считать IRR, ROI, точку безубыточности,
— строить сценарии «если / то»,
— готовить документы для банка и инвестора,
— оценивать рентабельность каждого формата.
Решения принимаются не по чуйке, а по таблице.
3. Архитектор концепции
Не тот, кто рисует фасады, а тот, кто проектирует смыслы и среды. Он:
— формирует сценарии жизни,
— работает с рельефом, солнцем, маршрутами,
— задаёт структуру улиц, зонирование, типологию домов.
Он же умеет «говорить» с ЦА через планировочные решения.
4. Менеджер по инфраструктуре и сетям
Человек, который знает, что такое РЗА, ТУ, мощность ТП и давление в трубе. Он:
— просчитывает стоимость подключения,
— ведёт переговоры с ресурсниками,
— интегрирует инженерку в проект.
Без него проект либо не запустится, либо встанет через 2 года из-за «забыли газ».
5. Урбанист / проектировщик ППТ
Он помогает пройти через бюрократический лабиринт ППТ, ГПЗУ, КРТ. Его зона:
— генплан и схема организации территории,
— интеграция с транспортом и окружением,
— согласования с администрацией.
6. Продакт-девелопер
Он отвечает за финальную «упаковку» продукта:
— цена, типология, площади, материалы, опции,
— как позиционировать проект,
— с какими словами и акцентами выходить на рынок.
Без него получится просто дом. С ним — продаваемый продукт.
7. Юрист девелоперского профиля
Он защищает проект от сюрпризов:
— грамотно оформляет сделки,
— готовит ДДУ, ДКП, долевки, подряды,
— знает 214-ФЗ, 186-ФЗ, земельный кодекс наизусть.
Надёжный юрист = спокойный сон застройщика.
8. Менеджер по взаимодействию с администрацией
Часто это бывший муниципал или градостроитель. Его зона — коммуникации с властями, подключение к господдержке, лоббизм, участие в КРТ/Стимул. Один хороший контакт экономит месяцы и миллионы.
9. Маркетолог с уклоном в девелопмент
Он знает, как продавать не воздух, а поселок:
— выстраивает воронки,
— делает лендинги,
— считает ROMI по рекламе,
— сегментирует ЦА и управляет контентом.
10. Руководитель проекта
Главный дирижёр. Держит в голове все этапы, бюджеты, дедлайны и подрядчиков.
Умеет жёстко контролировать, но мягко договариваться. Именно он превращает план в результат.
Итог: скиллы решают
Девелопмент — не профессия, а сборная команда компетенций. Можно начинать с малого, но расти вы будете только тогда, когда перестанете быть солистом и станете продюсером большого ансамбля.
Если в вашей команде хотя бы 7 из 10 скиллов — вы уже в игре. Если все 10 — значит, пора строить не дома, а города.