Партнер Precedent consulting Евгения Завацкая комментирует постановление КС по иску заявителя, у которой истребовали квартиру, сославшись на нарушения при приватизации, допущенные должностными лицами муниципального органа при выделении данного объекта недвижимости продавцу.
«При рассмотрении аналогичных споров важно доказать наличие воли муниципального образования на передачу жилого помещения в частную собственность, наличие которой, даже при допущенных должностными лицами нарушениях при приватизации, может помочь добросовестному приобретателю сохранить права на квартиру», – отметила автор.
Конституционный Суд РФ разъяснил, что действия публичных органов, направленные на передачу жилого помещения из публичной собственности в частную – даже признанные в дальнейшем незаконными, – не позволяют квалифицировать выбытие жилого помещения из владения публично-правового образования как выбытие помимо его воли для целей истребования у добросовестного приобретателя.
Конституционный Суд опубликовал Постановление от 26 мая 2025 г. № 22-П по жалобе Татьяны Панкратовой, у которой истребовали квартиру, сославшись на нарушения при приватизации, допущенные должностными лицами муниципального органа при выделении данного объекта недвижимости продавцу.
Вкратце напомню фабулу дела. В 2018 г. муниципальное образование разрешило одной из служащих приватизировать квартиру. Спустя два года открытого владения, в 2020 г., муниципальная служащая решила продать квартиру.
Покупатель Татьяна Панкратова проверила сведения ЕГРН, обратившись к нотариусу за правовой экспертизой и удостоверением сделки. Получив документы о праве собственности и ключи, покупатель вступила во владение, отремонтировала жилище и… получила иск прокурора г. Судака Республики Крым. В иске указывалось, что поскольку глава администрации города при предоставлении жилья муниципальной служащей допустил противоправные действия, квартира подлежит истребованию у нового собственника. Наша юрфирма защищала интересы приобретателя.
Рассмотрев материалы дела, суд удовлетворил исковые требования прокурора. В возражениях против данных требований был заявлен довод о том, что риск ошибки муниципального органа не может быть переложен на добросовестного приобретателя. Порок воли муниципального органа не позволяет истребовать квартиру у добросовестного покупателя. В подтверждение добросовестности покупателя были представлены надлежащие доказательства, подтверждающие ее разумные и последовательные действия как при приобретении квартиры, так и после вступления во владение. Однако Судакский городской суд РК пришел к выводу о том, что поскольку квартира была изначально незаконно приватизирована, у конечного приобретателя ее надлежит истребовать.
При этом суд первой инстанции на дал оценки ни доводам покупателя о том, что он является добросовестным, ни представленным в дела доказательствам. Вместо этого он указал в решении, что покупателем не представлены доказательства его добросовестности.
При этом суд не конкретизировал, в силу чего у покупателя должны были возникнуть сомнения в правомочиях продавца на основании представленных ей документов и какие действия она должна была совершить для проверки этих правомочий, каким образом покупатель могла и должна была проверить действительность и законность предшествующей сделки – приватизации, в том числе при условии, что указанные действия проверены специальными субъектами – нотариусом и госрегистратором, проводившими правовую экспертизу сделки.
Мы подготовили апелляционную жалобу в Верховный Суд РК, указали на процессуальные нарушения при оценке доказательств, а также на то, что суд не дал оценки юридически значимым действиям – должной степени заботливости и осмотрительности, проявленным покупателем, а также наличию воли администрации города на передачу жилого помещения в частную собственность. Таким образом, неправильное установление обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, повлекло неприменение закона, подлежащего применению к спорным правоотношениям, – ст. 302 ГК РФ.
В результате апелляционного обжалования ВС РК отменил решение первой инстанции и постановил, что покупатель является добросовестным, а жилое помещение признал не подлежащим истребованию.
Продолжение читайте на сайте «АГ».
Наш канал в «Telegram». Подпишись, чтобы быть в курсе!
