Признание права собственности на объект незавершенного строительства (ОНС) — это попытка доказать, что куча кирпичей и арматуры является "перспективным инвестиционным активом". Государство смотрит на ваш недострой с подозрением, как на полуразобранный автомобиль во дворе: вроде и хлам, но если покрасить и прикрутить номера — может и прокатит. Формально, пока ОНС не стоит на кадастровом учёте, его не существует.
В этой статье разберем, как юридически оформить то, что пока существует только в ваших мечтах и на бумаге (если, конечно, у вас есть документы).
Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса(ГрК РФ), ОНС — это здание или сооружение, строительство которого не завершено, но для которого имеется разрешение на строительство (если оно требовалось).
Как понять что у Вас объект незавершенного строительства:
1. Наличие строительных конструкций (фундамент, стены, перекрытия).
2. Отсутствие государственной регистрации права.
3. Несоответствие параметрам, указанным в разрешительной документации.
4. Наличие разрешения на строительство.
Основания для признания права собственности
Если разрешение было получено(ст. 51 ГрК РФ), но строительство приостановлено, право можно оформить через Росреестр (при соблюдении градостроительных норм).
Если разрешения нет, объект может быть признан самовольной постройкой. В таком случае п. 3 ст. 222 ГК РФ допускает легализацию через суд, если: земельный участок предоставлен законно, объект не нарушает права третьих лиц, нет угрозы жизни и здоровью граждан.
Не лишним будет процитировать позицию Верховного суда РФ отображенную в постановлении Пленума №10 от 29.04.2010: "Суд может признать право собственности на самовольную постройку, если истец предпринял все меры для ее легализации."
Что Вам предстоит доказывать в суде:
1. наличие права на землю (ст. 260 ГК РФ);
2. попытки узаконить стройку (подтверждение обращения в органы власти);
3. соответствие градостроительным нормам (ст. 37 ГрК РФ).
Ключевым доказательством в судебном процессе будет являться заключение эксперта, которое установит степень готовности объекта, безопасность конструкций и возможность достройки без нарушения норм.
Что указать в иске (ст. 131 ГПК РФ, ст. 125 АПК РФ)
Почему Вы считаете ваше право нарушенным? Почему Высчитаетесебя собственником? Почему Росреестр отказал в регистрации? Укажите причины по которым строительство не было завершено.
Докажите добросовестность ваших действий.
К кому предъявлять исковые требования?
Ответчиком по Вашему иску будут: Росреестр (если отказывает в регистрации), Муниципалитет (если земля не оформлена или есть споры), Третьи лица (если есть претенденты на объект).
Риски:
Если суд откажет в признании права на объект незавершенного строительства, объект могут обязать снести (п. 2 ст. 222 ГК РФ).
"Недострой — это не конец, а повод для нового судебного дела."