Многие собственники новостроек в процессе проживания в квартире сталкиваются с неприятными «сюрпризами»: трескаются стены, отваливается плитка, плохо закрываются окна и двери. Но ведь на приемке было всё хорошо... Разбираемся, кто виноват и кто будет за это платить — застройщик или собственник?
Что считается недостатками в отделке по закону?
Качественный ремонт – это выполнение всего перечня работ на основании точных величин, замеров, технологий и правил. Вся эта информация собрана в особые перечни — своды правил по строительству (СП). Согласно ст. 7 Федерального закона «О долевом строительстве» № 214-ФЗ, застройщик обязан сдать вам квартиру, качество которой соответствует:
- условиям договора;
- проектной документации;
- техническим регламентам, ГОСТам и строительным правилам (СП).
Недостатком считается любое отклонение от действующих ГОСТ и СП при проведении отделочных и монтажных работ.
Результатами таких отклонений становятся:
- трещины на потолке или стенах;
- вздутия на обоях;
- провисание дверей;
- перебои с электричеством;
- дефекты оконных конструкций, из-за которых постоянно дует;
- разрывы полотна натяжного потолка;
- лопнувшая плитка и др.
Если бы застройщики строго соблюдали требования к безопасности и долговечности, многих недостатков в отделке можно было бы избежать.
Гарантия на отделку от застройщика
214-ФЗ предоставляет дольщику не только право на качественное жилье, но и на его гарантийное обслуживание (п. 5 ст. 7 № 214-ФЗ). Гарантийный срок на квартиру начинается с даты подписания передаточного акта.
В соответствии с последними изменениями, внесенными в 214-ФЗ в декабре 2024 года, гарантия застройщика действует:
- на отделку внутри квартиры – 1 год;
- на инженерные коммуникации и оборудование – 3 года.
Также вместе с квартирой застройщик передает собственнику Инструкцию по эксплуатации жилья (п. 1 ст. 7 № 214-ФЗ). Это рекомендации по эффективному и безопасному использованию всего, что есть в квартире. Они позволяют делать ремонт, устанавливать встроенную мебель, не повреждая коммуникации и не причиняя ущерба собственному и соседскому жилью.
Зачем нужна инструкция по эксплуатации квартиры?
Каждое помещение в составе многоквартирного дома имеет индивидуальные особенности. Инструкция по эксплуатации должна их учитывать. Правила «под копирку» никак не помогают ни в эксплуатации, ни в разрешении спора с застройщиком.
Вот некоторые примеры рекомендаций для собственника:
- не используйте электроплиты для обогрева помещений;
- не забывайте проветривать помещения с помощью окон и форточек, чтобы в квартире не появилась избыточная влажность;
- не закрывайте радиаторы вещами и мебелью;
- не допускайте ударов и механического воздействия на проложенный в квартире трубопровод;
- не пренебрегайте сезонной регулировкой оконной конструкции и т.п.
Важно: никакая инструкция не снимает с застройщика ответственности за нарушения, допущенные им в процессе выполнения отделочных работ. Включая те, что не были выявлены дольщиком во время приемки, а проявились только в процессе проживания в квартире.
На основании п. 5 ст. 7 № 214-ФЗ собственник имеет право предъявить такие дефекты застройщику по гарантии. Последний за свой счет обязан их исправить сам либо компенсировать собственнику расходы на устранение.
Что после приемки может пойти не так?
Проблема в том, что на практике всё выглядит несколько иначе. Вы обращаетесь за помощью в гарантийный отдел застройщика, а тот пытается «повесить» проблему на вас, ссылаясь на нарушение инструкции по эксплуатации.
Появились трещины на стенах? Ну так вы повесили стеллаж и увеличили нагрузку на стену. Обнаружили плесень под обоями? Не сушите белье в комнате и проветривайте чаще. Плохо закрываются двери? А зачем дети катаются на них, как на качелях? И так со всеми недостатками.
В 99% случаев причины появления дефектов связаны с нарушением строителями технологий и регламентов. Успели в срок, и ладно. А гарантийный отдел не хочет решать проблемы. Поэтому для установления виновного лица проводится независимая строительно-техническая экспертиза. Именно заключение эксперта подтверждает, что недостатки возникли по вине застройщика, а не в результате неправильной эксплуатации квартиры.
Как доказать, что это не вы виноваты?
Чтобы избежать ситуации «вы сами всё испортили», следуйте нашим простым рекомендациям.
- Проводите приемку квартиру вместе с экспертом, чтобы сразу выявить скрытые нарушения. У вас на руках будет грамотный акт с фотофиксацией дефектов и ссылками на ГОСТ/СП. Такой документ является основанием требовать устранения замечаний от застройщика и доказательством наличия скрытых проблем в момент передачи вам квартиры.
- Не вносите изменений в ремонт в первый год проживания без необходимости. Даже установка кондиционера может стать поводом снять с застройщика ответственность.
- При обнаружении дефектов предъявляйте требование только в письменном виде. Отправьте застройщику письмо с описанием недостатков, фотографиями и требованием их устранить. Лучше это сделать заказным письмом с уведомлением о вручении или через сайт застройщика, если есть личный кабинет.
- Если застройщик отказывается исполнять обязательства — заказывайте независимую экспертизу и отправляйте претензию. В заключении эксперты указывают не только причины возникновения недостатков, но и стоимость их устранения.
Куда жаловаться, если застройщик игнорирует?
Наша многолетняя практика показывает, что обращения в гарантийный отдел не приносят никакого результата. В редких случаях застройщики исправляют мелкие недочеты. Серьезные дефекты, как правило, «сваливают» на жильцов. Поэтому, если обнаружили дефекты после заселения, не ждите устранения. Иначе пропустите гарантийный срок на обращение в суд.
Чтобы не исправлять чужие ошибки за свои деньги, лучше действовать правильно с самого начала. Выявить и зафиксировать дефекты на приемке квартиры и проконсультироваться с юристами о целесообразности судебного взыскания.
ЮК Гарант более 8 лет защищает интересы собственников недвижимости в судах с самыми крупными застройщиками. С нами вы избежите лишних расходов и снижения рыночной стоимости жилья из-за некачественного ремонта. Мы превращаем покупку квартиры в выгодное и безопасное вложение.
Оставляйте заявку на нашем сайте прямо сейчас и получите бесплатную юридическую консультацию уже сегодня.