После периода неопределенности в 2023–2024 годах рынок коммерческой недвижимости Нидерландов начал демонстрировать признаки восстановления. Локомотивом роста остается логистика, привлекая как арендаторов, так и инвесторов. Однако оживление сопровождается новыми рисками: усилением фискального регулирования, инфраструктурными ограничениями и экологическими требованиями.
Рекордный старт года в логистике
В первом квартале 2025 года было арендовано 753 000 кв. м индустриальных площадей, из которых 57% (425 000 кв. м) пришлось на логистику, а 43% (328 000 кв. м) — на традиционную индустрию. Это подтверждает устойчивое доминирование логистического сегмента.
Крупные сделки подогревают оптимизм: в Роттердаме компания Karl Rapp арендовала 41 000 кв. м, Brouwers Logistics — 36 500 кв. м в Друнене, а Dorel Juvenile продлила и увеличила аренду еще на 10 000 кв. м.
Благодаря выгодной географии, современной инфраструктуре и высокой цифровизации, Нидерланды сохраняют статус ключевого логистического центра Европы. Основной активностью отличаются Южная Голландия, Северный Брабант и Лимбург.
Разрыв между локациями усиливается
В 2025 году усиливается разница между премиальными и вторичными объектами. В кластерах Роттердама, Амстердама и Бреды арендные ставки продолжают расти, зачастую опережая инфляцию.
На вторичном рынке арендаторы получают бонусы: каникулы, скидки, гибкие условия. По мнению Сандера ван Тейла из Cushman & Wakefield Netherlands, инвестиции в энергоэффективность делают такие объекты все более конкурентоспособными:
«Это путь к более сбалансированному рынку».
Офисный сегмент остается под давлением
Рынок офисов по-прежнему сталкивается с избытком устаревших площадей и дефицитом гибких пространств, адаптированных под гибридный формат работы. Арендаторы все чаще требуют:
- гибкие планировки;
- высокую энергоэффективность.
Без модернизации владельцам приходится идти на уступки для удержания арендаторов. По оценке Cushman & Wakefield, пока офисный сегмент не демонстрирует признаков оживления. Стабильным спросом пользуются только современные объекты в центральных бизнес-районах крупнейших городов.
Инвестиционный климат: осторожный оптимизм
Снижение ставок и улучшение доступа к капиталу в 2025 году запускают новый инвестиционный цикл. Но активность инвесторов остается выборочной и осторожной.
Дополнительное давление оказывают:
- новые налоговые меры;
- ужесточение государственного регулирования.
Это особенно заметно для иностранных фондов. Тем не менее логистика, индустриальные объекты и определенные форматы ритейла уже демонстрируют ранние признаки восстановления.
В рознице наблюдается постепенное оживление: сделки по торговым паркам в Северном Брабанте и Гелдерланде, рост интереса к супермаркетам. Инвесторы делают ставку на ритейл-парки и супермаркеты с долгосрочными договорами аренды, что обеспечивает устойчивый доход.
Новые инфраструктурные и экологические барьеры
При выборе объектов теперь учитывается:
- доступность электросетей;
- водоснабжение;
- соответствие нормам по выбросам азота.
Особое значение приобретают сертификаты ESG: сертифицированные здания более востребованы благодаря снижению операционных расходов и устойчивой репутации. А объекты без модернизации рискуют обесцениться и простаивать.
Итог: рынок в фазе адаптации
2025 год становится переходным этапом для коммерческой недвижимости Нидерландов. Логистика, индустриальные активы и устойчивые форматы ритейла формируют точки роста. Офисный сегмент — напротив — требует глубокой трансформации.
Успех игроков рынка будет зависеть от способности учитывать:
- ужесточение экологических требований;
- ограничения по инфраструктуре;
- фискальные и инвестиционные риски;
- гибкость стратегии.
Эксперты Cushman & Wakefield отмечают двойственную природу текущей экономики Нидерландов. С одной стороны — низкая безработица, рост зарплат и покупательной способности. С другой — проблемы мировой торговли, высокие ставки и геополитическая нестабильность. Тем не менее ожидается, что улучшение мировой торговли в 2025 году окажет положительное влияние на экспорт, бизнес-инвестиции и строительство, несмотря на возможное негативное воздействие новых пошлин США.
Читайте также:
В Нидерландах резко увеличились объемы предложения на рынке жилья
Рост числа нелегально работающих иностранцев в Нидерландах: система регистрации RNI под угрозой злоупотреблений
Европейцы тратят на жилье около 20% своих доходов
Какие страны Европы ужесточают правила получения ВНЖ в 2025 году
Глобальный рынок недвижимости: динамика цен и прогноз от Knight Frank