Всем привет, на связи Евсеев Василий.
Решил раскрыть такую тему сегодня: «Апартаменты VS Гостиничный номер»
Что больше приносит доходности, какие есть нюансы, плюсы и минусы.
Поехали.
По сути апартаменты и гостиничный номер тоже самое, однако есть нюансы, о которых нужно знать.
Апартаменты ->
Юридический статус.
• Апартаменты - это нежилое помещение (обычно располагаются в апарт-отелях, бизнес-центрах).
• Нет статуса жилого фонда -> прописаться можно только временно.
• Кадастровая стоимость ниже, чем у квартир -> налог на недвижимость меньше.
Плюсы апартаментов.
• Дешевле квартир в том же районе (на 10-30%).
• Часто готовая отделка,РМТ.
• Управляющая компания, можно сдавать под ключ.
• Высокая ликвидность в сезон (аренда дорожает в 2-4 раза).
Подводные камни.
• Коммунальные платежи, электричество, вода, газ в 2 раза дороже, чем в квартирах.
• Возможны дополнительные сборы (уборка территории, охрана и тд).
• Льготная ипотека не доступна, только под стандартную рыночную ставку.
Гостиничный номер ->
Юридический статус.
• Гостиничный номер - это нежилое помещение, предназначенное для временного проживания (располагаются как правило, при Гостиничном комплексе, к примеру всеми известный бренд Radisson где на территории комплекса вся туристическая инфраструктура для отдыха).
• Гостиничные комплексы классифицируются по системе звёзд 3,4,5.
Как это работает?
Вы покупаете номер в отеле, а отельный оператор занимается его наполнением:
• Сам ищет гостей (через Booking, Airbnb, свои каналы).
• Организует уборку, ремонт, обслуживание.
• Переводит вам доход (минус свою комиссию).
Фактически - это пассивный бизнес где вы совладелец отеля.
Плюсы гостиничного номера.
• Нет никакой операционной деятельности для Вас, минимум участия (не надо сдавать, ремонтировать, общаться с арендаторами).
• Стабильный пассивный доход (к примеру в Сочи круглогодичный курорт, где ежегодно отдыхают 8-9млн человек и генерируют Вам доходность) доходность в среднем 1,500,000₽ - 2,500,000₽ по году чистыми.
• Дополнительные бонусы, карты лояльности как совладельцу бизнеса, скидки на SPA, скидки в сети отелях где управляет отельер.
Подводные камни.
(1) Комиссия отельера доходит в некоторых отелях до 50% от выручки (чем престижнее отель, тем выше процент комиссии)
(2) Налоги НДФЛ 13% (+ налог на недвижимость)
(3) Зависимость от репутации отельного оператора.
Резюмирую:
Если хотите максимально высокий и стабильный пассивный доход: Гостиничный номер с профессиональным управлением.
Если готовы управлять самостоятельно: Апартаменты.
Самое важное на что нужно обращать внимание при выборе:
1) Локация, локация, локация.
2) Отельный оператор, репутация, отзывы и тд.
3) Внимательно изучайте договор.
С уважением, Евсеев Василий!
Профессиональный инвестиционный брокер рынка курортной недвижимости.