Когда мы купили участок «в СНТ, всё удобно, соседи хорошие» — казалось, что вот мечта сбылась. Но уже на втором месяце выяснилось: капитальный дом здесь строить нельзя. А наш план с двухэтажной мансардой, пропиской и ипотекой можно выбросить в топку. Потому что, что грядки копать можно, а жить по-человечески нельзя.
Тогда я начала разбираться: ИЖС, СНТ, ЛПХ, ДНП — что за непонятные аббревиатуры, почему это вообще важно, и главное, на какой земле можно построить дом, чтобы потом прописаться?
Если вы на грани покупки участка, строите планы или просто хотите понимать, где и что разрешено — дочитайте до конца.
Категория земли и ВРИ: разница, которую нужно знать
Есть категория земли — это как большой ящик, в котором лежат разные возможности: для строительства, для сельхозработ, для промышленных нужд и т.д.
А есть вид разрешённого использования (ВРИ) — это как конкретная инструкция: «можно построить дом», «только для выращивания огурцов», «не трогать — охраняется».
❗Важно: ВРИ зависит от категории, и именно он определяет, можно ли на участке жить, строить, разводить животных или просто отдыхать по выходным.
Узнать ВРИ своего участка можно в выписке из реестра недвижимости (из ЕГРН) или на публичной кадастровой карте Росреестра.
ИЖС — мечта каждого: дом, прописка и инфраструктура
ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) — это лучший вариант, если хотите полноценный дом, постоянную регистрацию и возможность взять ипотеку.
✅ Можно строить жилой дом
✅ Можно зарегистрироваться
✅ Есть дороги, свет, вода (обычно)
✅ Подходит под льготные программы и маткапитал
❌ Цена выше
❌ Высокие налоги
❌ Строгие сроки: дом надо начать строить в течение 3 лет
Если вы планируете жить постоянно — это ваш выбор.
ЛПХ — как ИЖС, но надо быть внимательнее
Личное подсобное хозяйство делится на два типа:
- Приусадебное (в черте населённого пункта) — на таком можно строить дом и жить.
- Полевое (за городом, сельхозземли) — тут строить капитальные дома нельзя вообще.
✅ Можно строить (если участок приусадебный)
✅ Ниже налоги
✅ Можно использовать под ИЖС (в некоторых случаях)
❌ Ошиблись с видом ЛПХ — останетесь без дома
❌ За строительство на полевом ЛПХ — штрафы и снос
СНТ — огород, баня, шашлыки… но далеко не всегда с пропиской
СНТ (садовое некоммерческое товарищество) — подходит для тех, кто хочет дачу и немного грядок.
✅ Можно строить садовый или жилой дом
✅ Налоги ниже
✅ Плодородная земля
❌ Прописка — с оговорками
❌ Все коммуникации — за ваш счёт
❌ Дом должен быть не выше 20 метров и 3 этажей
❗Важно: если ВРИ — «для садоводства», то можно строить. Если просто «садоводство» — стройка под запретом.
ДНП — бывшая дача, новая реальность
ДНП (дачное некоммерческое партнёрство) — почти как СНТ, но упор на строительство, а не на сельское хозяйство.
✅ Можно строить дом
✅ Можно купить в ипотеку
✅ Подходит для сезонного и постоянного проживания
❌ Могут быть проблемы с пропиской
❌ Некоторые дома не считаются жилыми, только садовыми
❌ Требуется экспертиза для признания дома жилым
Формально, с 2019 года все ДНП стали СНТ, но разница осталась.
ОНТ — только грядки, никаких домов
ОНТ (огородническое некоммерческое товарищество) — строго для выращивания овощей. Никаких домов. Даже сарай и тот с оглядкой.
✅ Дешево
✅ Маленький налог
❌ Нельзя строить капитальные постройки
❌ Только для огорода
❌ Постоянные взносы
На какой земле можно строить жилой дом?
✅ Земли населённых пунктов
✅ С ВРИ: ИЖС, ЛПХ (приусадебный), СНТ (при нужном ВРИ), ДНП (если дом жилой)
Нельзя:
❌ Полевая ЛПХ
❌ СНТ/ОНТ с запретом на капитальное строительство
❌ Любая земля, где не совпадает категория и ВРИ
Покупка земли — это не просто выбрать красивый вид и выторговать скидку. Обязательно нужно изучать документы. Даже самая «вкусная» цена может обернуться кучей проблем. Так что сначала узнай, что можно делать на участке. И только потом — строй, сажай, живи.
Подписывайтесь на наш канал — у нас всё по делу. Поможем разобраться в тонкостях недвижимости, ремонта и ЖКХ, обсудим культурные особенности жизни в разных странах, вдохновим крутыми интерьерами и покажем, как живут знаменитости.
Читайте еще интересные статьи на канале:👇
