В Дубае буквально охотятся за возможностью отремонтировать жильё
…чтобы, конечно же, продать его дороже. Да, мы снова про флиппинг 🛠
Оригинал статьи здесь
Что такое флиппинг и в чем его преимущества
Упрощенно, стратегия флиппинга предполагает покупку старого объекта – квартиры, дома, офиса, последующий ремонт – и перепродажу по более высокой цене. Это, разумеется, не новая идея. Например, наша компания еще до пандемии успешно реализовывала ее в европейских странах.
Флиппинг интересен инвесторам в первую очередь благодаря короткому – около года – циклу при существенно более высокой доходности.
Какова должна быть ситуация на конкретном рынке для успешного флиппинга
Флиппинг востребован, во-первых, когда высок спрос, но одновременно на рынке много морально и физически устаревшего жилья. Во-вторых, когда не хватает мест для нового строительства. И наконец, когда есть существенная разница в цене между проектами разных лет постройки – и новое жилье стоит дороже.
Почему флиппинг интересен сейчас именно в Дубае
Средний рост ВВП Эмиратов после Covid – 6%. Дубай с 2023 года мировой лидер по объему прямых иностранных инвестиций в новые строительные проекты – обошел и Сингапур, и Лондон.
Плюс, конечно, рекордный рост населения: в 2024 году в Дубай приехало 170 тыс. экспатов, а только в I квартале 2025 года – 80 тыс. постоянных резидентов.
Источники: Правительство ОАЭ (u.ae), Центральный Банк ОАЭ, AT Kearney, Financial Times FDI Market Report
Теперь давайте считать. Для размещения 170 тыс. резидентов требуется примерно 75 тыс. юнитов. За год в эмирате сдается около 30–40 тыс., еще около 40 тыс. есть на вторичном рынке. То есть существенного дисбаланса спроса и предложения нет.
Одновременно при увеличении продаж средняя цена за квадратный метр фактически стагнирует. Это можно объяснить удешевлением предложения. Многие проекты вынужденно строятся в новых непрестижных районах, упрощается качество строительства, уменьшается средний размер юнита.
Источники: Центр статистики Дубая, REIDIN, Valustrat
Эти факторы подтверждают перспективность флиппинга и аренды в выбранных локациях.
Каким критериям должен удовлетворять объект для флиппинга в Дубае
Главный фокус – на локации. Интересен уже востребованный район с работающей инфраструктурой: школами, торговыми центрами, медицинскими учреждениями и т. д.
Но дома, построенные 15–20 лет назад, объективно устарели. Во-первых, в непростых климатических условиях происходит износ, и протечки, плесень – обычное дело. Ну и во-вторых, стиль нулевых абсолютно не соответствует современным трендам дизайна.
Вывод: для флиппинга идеально подходят сформированные районы, где строительство велось в середине 2000-х годов, – например, Business Bay, Downtown, JBR, Palm Jumeirah. К тому же свободных участков там почти нет, зато много офисов, сотрудники которых также обеспечивают спрос.
Какой тип недвижимости лучше подходит под флиппинг
Рассматривать можно и коммерческие объекты, и жилые. Из последних – виллы перспективнее апартаментов по нескольким причинам.
Апартаментов просто больше, поэтому здесь трудно быть одновременно уникальным и востребованным. Почти наверняка в соседнем доме найдется уже готовая современная квартира.
Возможности по перестройке вилл всегда шире. В апартаментах можно поменять планировку, увеличить число комнат, а в доме, помимо этого, расширить площадь (обычно до 10% от общей площади), надстроить этаж, обустроить – хоть и не везде – бассейн.
Наконец, в ОАЭ традиционно высока доля покупателей, которые хотят под одной крышей разместить большую семью – несколько поколений. Для них дома предпочтительнее апартаментов.
Район Meadows
Один из престижнейших в Дубае, рядом с Emirates Hills, Jumeirah Islands и одноименным гольф-клубом. Кварталы разбиты на девять частей, застроенных виллами. Это один из самых зеленых районов Дубая. Рядом находятся пруды, озера, гольф-поля и развитая инфраструктура – поэтому он так популярен среди жителей Дубая.
Meadows застраивался как раз в начале века, и многие объекты в кварталах Meadows 1 и Meadows уже реновированы.