Москва всегда славилась своей дорогой недвижимостью. Но теперь она стала не просто дорогой — она стала почти недостижимой для тех, кто покупает её не за наличные, а в кредит. Средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья в столице составляет около 345 тысяч рублей , но если учитывать все выплаты по ипотеке, то финальная цена одного «квадрата» может приближаться к 2 миллионам рублей . То есть, фактически, вы платите в 5,7 раз больше , чем указано в объявлении.
Это не шутка и не ошибка в подсчётах — это реальность рынка недвижимости в условиях рекордно высоких ипотечных ставок.
Как рождается цена в два миллиона
Расчёт прост: берётся средневзвешенная стоимость квадратного метра на рынке первичного и вторичного жилья Москвы, учитывается стандартный первоначальный взнос в размере 20% , а также рыночная ставка по ипотеке — 26,69% на вторичное жильё и 26,54% на новостройки (по данным ЕИСЖС на июнь 2025 года). Кредит предполагается погашать в течение 27 лет , что соответствует среднему сроку ипотечного займа в Москве — 310–311 месяцев .
В результате получается, что один квадратный метр вторичной квартиры обходится заемщику почти в 1,8 млн рублей , а в новостройке — в 1,77 млн рублей . Это сумма всех ежемесячных выплат, которые покупатель перечисляет банку в течение всего срока кредита.
💡 Если бы у человека была вся сумма сразу, он мог бы купить либо элитную квартиру, либо объект в ЦАО площадью вчетверо больше.
Почему так дорого? Ответ — в процентах
Семейная ипотека, которая до сих пор предлагает ставку в 6% , остаётся единственным островком разумности в этом финансовом море. Однако доступна она только на новое жильё, да и количество льготных договоров ограничено. По этой программе итоговая стоимость квадратного метра возрастает всего в 1,8 раза — до 557 тысяч рублей , что выглядит почти как подарок по сравнению с рыночными условиями.
📉 «Оптимальный срок погашения ипотеки при нынешних ставках — не более семи лет. В этом случае с учетом переплаты цена квадратного метра будет в 2,9 раза меньше, чем при долгосрочном кредите», — поясняет Татьяна Решетникова , заместитель руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи».
Но большинство покупателей выбирают длинные сроки — из-за ограниченного бюджета. Они надеются, что через несколько лет ставки упадут, и они смогут рефинансировать кредит. Эксперты же пока не торопятся радоваться: до уровня 14–15% ставки могут опуститься не раньше 2026 года , а может и позже.
Мошенничество: когда доверие становится опасным
Высокая стоимость жилья и сложные условия покупки делают рынок особенно уязвимым перед мошенниками. По данным МВД, число случаев обмана с недвижимостью в Москве растёт. Чаще всего используются следующие схемы:
- Предложение слишком выгодной цены с требованием аванса.
- Использование поддельных документов или временной регистрации.
- Продажа квартир, находящихся под арестом или в залоге.
Покупатели, стремящиеся сэкономить или попавшие под давление высоких цен, становятся лёгкой добычей для мошенников. Особенно много жертв среди тех, кто пытается сэкономить на услугах юристов и агентств.
📌 Главный совет : никогда не переводите деньги до регистрации сделки в Росреестре. Проверяйте историю объекта, наличие обременений и обязательно работайте с юристами.
А как живут соседи? Ипотека в Китае
Интересно сравнить ситуацию с ипотечным рынком в Китае. Там средняя ставка по жилищным кредитам составляет всего 3,8% , а государство активно поддерживает граждан в покупке недвижимости. Благодаря этому даже в крупных городах стоимость жилья остаётся ниже, чем в Москве.
Правда, там свои проблемы: массовое банкротство застройщиков привело к тому, что тысячи семей остались без квартир и с долгами. Однако в отличие от России, в Китае действует строгий государственный контроль за ходом строительства, что позволяет хотя бы частично решать проблему.
Что дальше? Новый этап развития рынка
По мнению экспертов, мы стоим на пороге нового этапа в развитии рынка недвижимости. Увеличение стоимости ипотеки и снижение покупательской способности уже сейчас вынуждает застройщиков и продавцов искать новые способы привлечения клиентов.
🧠 «Можно ожидать рост популярности альтернативных форм расчётов: рассрочки от собственников, гибкие программы от девелоперов, а также индивидуальные инвестиционные схемы», — говорит Александр Миронов , аналитик рынка недвижимости.
Более того, некоторые специалисты уверены, что в ближайшие годы ипотека начнёт терять свою монополию как основной способ покупки жилья. Люди будут чаще использовать совместные покупки, долевые схемы и даже криптовалютные контракты — всё ради одной цели: получить крышу над головой без многомиллионной переплаты.
Главный вывод
Сегодняшний рынок недвижимости Москвы — это не просто рынок квадратных метров. Это поле боя между интересами банков, застройщиков, покупателей и мошенников. Цена вопроса растёт, возможности — сужаются, а риски — увеличиваются.
Но если подходить к делу с умом, проверять документы, работать с профессионалами и быть готовым к изменениям, шанс купить действительно хорошее жильё остаётся. Главное — помнить: цена в объявлении — лишь начало истории.
🔔 Подписывайтесь на наш канал , чтобы быть в курсе актуальных трендов на рынке недвижимости, изменений в ипотечных программах и не попадать в ловушки мошенников.