— и как не попасться в ловушку, покупая квартиру в новостройке
«Покупка квартиры — как брак. Всё кажется красивым на этапе ухаживаний, но потом всплывают “сюрпризы”.»
Выбираете новостройку и думаете: “Сейчас всё чётко посчитаю, сравню цены — и не дам себя надуть”?
Отлично!
Но, поверьте, застройщики не дремлют — и уже лет десять как научились маскировать дополнительные расходы под “подарки”, “бонусы” и “опции по умолчанию”.
Собрали для вас 7 самых популярных уловок, на которые попадаются даже опытные покупатели. С примерами, цифрами, мнениями экспертов и — главное — советами, как не влететь.
🕵️♂️ Уловка №1: “Суперцена от 3,9 млн рублей” — которая растёт с каждым шагом
Что это такое?
Вы заходите на сайт новостройки и видите: “Квартиры от 3,9 млн!”
Уже мечтаете, как будете пить кофе на балконе с видом на парк.
Но стоит выбрать не первый этаж, не “тёмную” студию, а нормальную планировку, как цена вырастает до 5,6 млн. И это — без отделки, без парковки и без кухни.
Реальный пример:
ЖК “Уютный берег”, Подмосковье.
На сайте указана цена студии — 3,9 млн ₽, но:
- этаж — 1-й,
- вид в “колодец”,
- без балкона,
- без отделки,
- рядом — мусоропровод.
Итоговая “нормальная” квартира — 6,2 млн ₽.
Как не попасться:
- Сравнивайте по параметрам, а не по “от” цене.
- Запрашивайте ПДФ-коммерческое предложение с финальной стоимостью.
- Всегда проверяйте, какие именно квартиры входят в рекламную акцию.
🎁 Уловка №2: “Бесплатная отделка” — которая на деле стоит дороже ремонта под ключ
Что это такое?
Застройщик предлагает:
“Уже с отделкой! Заселяйся и живи!”
Но по факту вы получаете:
- линолеум за 200 ₽/м²,
- бумажные обои, которые отклеиваются через полгода,
- двери из картона,
- розетки, которых “как бы” мало.
По данным сервиса CIAN, около 60% квартир с “чистовой отделкой от застройщика” требуют частичного или полного ремонта в течение первого года.
Пример:
ЖК в Туле, студия с отделкой. Через год — переклейка обоев, замена пола, замена дверей. Общие затраты — 240 000 ₽ на ремонт “поверх отделки”.
Как не попасться:
- Просите реальные фото отделки, а не 3D-визуализации.
- Сходите на объект — и попросите показать “типовую квартиру с отделкой”.
- Уточняйте — можно ли отказаться от отделки и получить скидку.
🧾 Уловка №3: “Обязательные доп. услуги” — которые не входят в договор, но платить надо
Что это такое?
Вас просят оплатить “обязательные”:
- услуги регистрации в Росреестре — от 25 000 ₽,
- “юридическое сопровождение сделки” — ещё 20 000 ₽,
- подключение к коммуникациям — до 50 000 ₽.
Итог: к стоимости квартиры “вдруг” прибавляется 80 000–100 000 ₽, о чём не было ни слова в рекламной листовке.
Пример:
ЖК в Казани. Квартира стоит 4,7 млн ₽. При оформлении — +89 000 ₽ “сопровождения” и “регистрации”.
Покупатель пишет:
“Если бы я отказался — сделку бы не провели. Я почувствовал себя заложником.”
Как не попасться:
- Запрашивайте полный расчёт “всё включено” ещё до брони.
- Уточняйте: можно ли оформить сделку через МФЦ или самостоятельно.
- Отказывайтесь от “обязательных услуг” — они не обязательны по закону!
🚧 Уловка №4: “Сдача в IV квартале 2025” — а ключи получите в 2026-м
Что это такое?
Срок сдачи указан — например, “IV квартал 2025”, но по факту это:
- не передача ключей, а сдача в эксплуатацию,
- к ключам — ещё +2–6 месяцев.
Почему это важно:
Вы рассчитываете вселиться весной 2026, а реально получаете доступ в октябре. А это:
- лишние месяцы аренды,
- сдвиг в ремонте,
- дополнительные расходы.
Пример:
ЖК в Санкт-Петербурге. ДДУ указывает сдачу — декабрь 2024, ключи — апрель 2025. Но Платёж по ипотеке пошёл с января, а жить нельзя.
Как не попасться:
- Уточняйте: “Сдача — это получение РНВ (разрешения на ввод) или ключей?”
- Читайте ДДУ — ищите фразу “срок передачи объекта дольщику”.
- Заложите в бюджет ещё 3–6 месяцев аренды после формальной “сдачи”.
🔌 Уловка №5: “Вся инфраструктура будет!” — только потом, не сразу, и не вся
Что это такое?
В рекламе — школа, детсад, фитнес, парк, магазины.
На деле:
- сдаётся лишь жилая часть,
- школа “в планах муниципалитета”,
- детсад “может быть через 5 лет”,
- магазины — это “будет в соседнем доме, когда его достроят”.
По статистике URBANUS, 43% покупателей сталкиваются с отсутствием обещанной инфраструктуры в течение первых 2 лет.
Пример:
ЖК в Тюмени. Указан “детский сад в составе проекта”. По факту — земля передана городу, а он построит в 2027 году.
Родители возят детей в соседний район — 30 минут в пробке.
Как не попасться:
- Проверяйте генплан — где именно и кем будет строиться школа.
- Уточняйте: на чьём балансе детсад — застройщика или города.
- Спрашивайте: есть ли уже проект, разрешение на строительство, сроки.
💡 Уловка №6: “Субсидированная ипотека от 0,01%” — которая дороже обычной
Что это такое?
В рекламе: “Ипотека под 0,01%”.
Но:
- это не ставка банка, а субсидия от застройщика, за которую вы переплачиваете в цене квартиры,
- цена может быть на 500 000–1 000 000 ₽ выше “обычной”.
Пример:
Квартира стоит 6,8 млн ₽ “по субсидированной ипотеке”.
Та же — за 6,1 млн ₽, если взять обычную ипотеку под 14%.
За счёт разницы в цене — вы просто “вперед” заплатили проценты банку.
Как не попасться:
- Запрашивайте две сметы: “с субсидией” и “без”.
- Сравнивайте не только ежемесячный платёж, но и переплату по всей сумме.
- Если есть возможность — берите обычную ипотеку, но по “честной” цене.
🧯 Уловка №7: “Все квартиры проданы!” — создаём ажиотаж и поднимаем цены
Что это такое?
Застройщик говорит:
“Осталась одна квартира на этаже! Берите срочно, а то завтра будет дороже!”
Вы паникуете — и бронируете, не проверяя альтернативы.
А через неделю — новый корпус, скидка 3%, и ваша “последняя квартира” оказывается “не последней”.
Пример:
ЖК в Ростове. Девушка купила квартиру “последнюю по акции”, а спустя 2 месяца — открылся корпус B, и те же планировки стали дешевле на 200 000 ₽.
Как не попасться:
- Следите за фазами продаж — корпусами и очередями.
- Используйте агрегаторы, где видно общее количество квартир.
- Не поддавайтесь эмоциональному давлению. Паника — враг покупателя.
✅ Что делать, чтобы не попасть в ловушку? Чек-лист
Перед покупкой квартиры проверьте:
✅ Запросите полный расчёт цены — без “от” и “отдельно”
✅ Сравните цены с и без отделки
✅ Спросите: что включено в ипотеку с субсидией
✅ Спросите про сроки ключей, а не “сдачи”
✅ Уточните про реальное наличие детсада, школы
✅ Откажитесь от “обязательных услуг” — вы вправе это сделать
✅ Спокойно сравните предложения — не под давлением
🧠 Мнение эксперта
Ирина Жукова, юрист по недвижимости:
«Застройщики не врут напрямую. Они просто “формулируют выгодно для себя”. Задача покупателя — внимательно читать договор и не стесняться задавать неудобные вопросы.»
🎯 Вывод: застройщик играет в шахматы — вы тоже должны
Да, покупка квартиры — сложный шаг.
Но вы можете превратить его в уверенное и продуманное решение, если не поддадитесь на дешёвые “сладкие предложения”.
В 2025 году на рынке много возможностей — но и много ловушек.
🔔 Подпишитесь на канал — не дайте себя обмануть
Понравилась статья?
Подпишитесь, чтобы не пропустить:
- свежие обзоры новостроек,
- реальные кейсы с ценами,
- советы юристов, брокеров и строителей,
- и новые разборы хитростей застройщиков.
📩 Следующий выпуск: “Как застройщик может отложить ключи на год — и ничего не нарушить”
Подписка — ваш щит на рынке недвижимости.
До встречи в следующих статьях! 🏡💡