Многие предприниматели, сдающие недвижимость в аренду, выбирают патент — и не зря. Налог по патенту обычно ниже, чем при упрощённой системе налогообложения (УСН).
Я сама люблю этот режим и сегодня хочу поделиться важными нюансами, о которых многие не знают.
Уверена, что вы узнаете что-то новое!
1. Какие помещения можно сдавать по патенту?
- Собственные помещения
- Арендованные помещения
- Как жилые, так и нежилые
- А также земельные участки
⚠️ Обязательно проверьте, как это регулируется в вашем регионе. Патент — это региональный налоговый режим, и условия могут отличаться от субъекта к субъекту.
2. Есть ограничения по площади.
Площадь помещений имеет значение — в каждом регионе могут быть свои лимиты для применения патента.
3. Освобождение от налога на имущество.
Если вы применяете патент, не нужно платить налог на имущество физлиц за помещения, которые используются в бизнесе.
Важно: это не работает, если налог считается от кадастровой стоимости — тогда платить всё равно придётся.
4. Посуточная аренда — не аренда!
Патент берётся именно на аренду. Посуточная сдача может считаться «оказанием услуг по временному размещению», а не арендой. Это уже другой вид деятельности.
Если ваш регион включил в перечень патентных видов деятельности предоставление мест для краткосрочного проживания — тогда можно. Если нет — лучше не рисковать.
5. Площадь учитывается целиком.
Если вы сдаёте, например, помещение в 800 м² разным арендаторам — берёте один патент на всё помещение, а не на каждого арендатора отдельно.
Даже если часть площади пока не сдается, всё равно нужно учитывать её полностью.
6. Что с коридорами?
Да, даже коридоры, которые не сдаются, нужно включать в расчёт площади.
Например: сдаёте 500 м², коридоры — ещё 50 м². Тогда берёте патент на 550 м².
Если указать меньшую площадь — это занижение налоговой базы.
7. Арендаторы меняются — патент остаётся.
Смена арендатора не требует смены патента, если сдаётся та же площадь. В патенте вы не указываете, кто именно арендует помещение.
(Письмо Минфина от 17.11.2014 № 03-11-09/57921)
8. Какие доходы относятся к патенту?
✔ Включаются:
- Арендные платежи
- Штрафы, пени, компенсации
- Коммунальные услуги, если они в рамках аренды
❌ Не включаются:
- Коммуналка по отдельному договору — такие доходы надо учитывать по другой системе (чаще всего УСН или ОСНО).
Важно: доходы по патенту учитываются только с объектов, указанных в приложении № 3 к патенту.
Если в течение года у вас появилось новое помещение — получите новый патент или учитывайте доход по другой системе.
9. Обеспечительный платёж — это доход?
Да, если он невозвратный и идёт в счёт аренды.
Нет, если его потом возвращают арендатору.
(Письмо Минфина от 15.02.2022 № 03-11-11/10295)
10. Нужна ли онлайн-касса?
ИП на патенте может не применять онлайн-кассу, если сдаёт внаём:
- Собственные или арендованные жилые/нежилые помещения
- Земельные участки
(Пункт 2.1 статьи 2 закона № 54-ФЗ)
