Что такое электронная сделка?
Сейчас, чтобы заключить электронную сделку при покупке/продаже недвижимости требуется наличие УКЭП и письменное согласие, направленное в МФЦ. Заключать возможно как самостоятельно, так и через посредника. Посредниками могут выступать банки, агентства по недвижимости, нотариусы. При самостоятельной подаче документов регистратор примет заявку и, если не найдет причин для отказа, зарегистрирует сделку и внесет изменения в ЕГРН. Времени это занимает от 3 рабочих дней, и выписка из ЕГРН тоже приходит в электронном виде.
Для самостоятельного проведения электронной регистрации прав понадобиться загрузить все документы касаемо сделки в личный кабинет на сайте Росреестра, оплатить госпошлину в размере 2 000 и УКЭП. Для подписания документов УКЭП, нужно получить сертификат в приложении «Госключ», что тоже можно сделать самостоятельно.
Перед подачей документов особенно важно убедиться, что:
- на документе действительно стоит цифровая подпись;
- сертификат ключа проверки ЭП не отозван и не просрочен;
- после подписания в документе не произошло изменений.
Проверить сертификат ЭП можно и на «Госуслугах», однако никакой юридической силы эта проверка не имеет, для официального подтверждения подлинности (для суда, например), нужно будет обратиться в удостоверяющий центр или к нотариусу.
При самостоятельной электронной регистрации сделки слишком часто выявляют ошибки в мелочах, таких как нехватка документов, опечатки в документах, отсутствие подтверждения оплаты госпошлины, не отмененный запрет на сделки без личного участия.
И хотя в общем риэлторы считают, что электронная регистрация не принесла собственникам недвижимости дополнительных рисков, потому как провести сделку по украденным или поддельным документам можно и в МФЦ, все равно советуют самим не проводить всю процедуру.
Ипотечный брокер Дмитрий Ракута поделился с «Говорит Москва»: «У электронных сделок есть свои глобальные минусы. Мы не можем удостовериться, адекватный продавец или покупатель на той стороне, не состоит ли он на учёте и так далее. Много есть минусов. Но для сделок, например, с застройщиком из других регионов люди покупают из отдалённых, в той же самой Москве или в любом другом регионе, конечно, это будет дополнительным удобством и дополнительной защитой».
Федеральная нотариальная палата тоже выразила опасения, что при таком формате сделок никто не проверяет нет ли у продавца статуса банкрота или ограничения дееспособности, не требуется ли согласие третьих лиц; получены ли они и нет ли на объекте обременений. Может статься, что с самой сделкой не все хорошо и в будущем она будет оспариваться. В таком случае все риски несет покупатель.
Отдельной проблемой нужно считать введение в заблуждение или оказывание давления. Или ситуации, когда люди не понимают всех юридических тонкостей и подписываемых последствий. Поэтому, даже если у продавца и покупателя есть нужные электронные подписи, безопаснее обратиться за помощью нотариуса. Где профессионал объяснит все детали сделки и несет полную имущественную ответственность за результат своей работы.
Нововведения в законодательстве
Новый законопроект предлагает снять ограничение на электронную регистрацию без письменного заявления в МФЦ, при условии идентификации сторон через единую биометрическую систему и подписание документов усиленной квалифицированной электронной подписью. То есть биометрическое подтверждение личности призвано обезопасить заявителя и сделку, перейдя в режим двойной аутентификации.
Об этом РИА Новости рассказал депутат Алексей Говырин. «Главное — теперь можно будет использовать биометрическую идентификацию через ЕБС — Единую биометрическую систему — без лишней бумажной волокиты. Достаточно загрузить документы, подписать их электронной подписью и пройти распознавание через ЕБС — лицо, голос, иные параметры», — пояснил парламентарий.
Эксперты ожидают, что введение биометрии позитивно скажется на скорости оказания услуг Росреестра: гражданам не придётся ждать визита в МФЦ и стоять в очередях, а дистанционные процедуры станут привычным инструментом для большинства россиян. С другой стороны, часть населения выражает обеспокоенность вопросами безопасности персональных данных и возможных утечек биометрии. Тем не менее правительство и Росреестр заверяют, что ЕБС соответствует строгим стандартам защиты информации, а утечка биометрических данных исключена через многоуровневые механизмы шифрования и защиты каналов связи.
Не все так просто. Директор по правовым вопросам Kalinka Ecosystem Михаил Юсубов рассказал «Известиям»: Во-первых, техническая готовность может подвести: не все участники рынка будут готовы к таким изменениям, особенно частные игроки рынка. Во-вторых, не у всех есть доступ к нужным технологиям, и это создаст барьеры для некоторых граждан, например пожилых людей.
Кроме того, сбор биометрических данных всегда сопряжен с риском утечек персональных данных, и тут важно обеспечить надежную защиту информации в результате совместной работы Минцифры и Росреестра. Также в случае введения обязательного порядка проведения сделок с использованием ЕБС открытым остается вопрос о лицах, которые отозвали свое согласие на обработку биометрических персональных данных. В целом закон улучшит рынок, но нужно тщательно следить за его внедрением, чтобы избежать социальных и технологических проблем.»
Все хорошо, но есть вопросы...
Из основных:
- Как технологически будет выглядеть процесс подписания документов при применении системы аутентификации? Будет видно, что гражданин в единой биометрической системе действительно дал согласие на их использование. И когда в Росреестр поступит документ, подписанный электронной цифровой подписью, у нас будет ещё один компонент этого файла - как раз ссылка на сведения в единой биометрической системе.
- Кто будет нести ответственность за регистрацию сделки, совершённую в результате утечки биометрических данных, или мошеннических действий с изображением, созданным ИИ? Согласно статье 68-1 Закона о регистрации всегда несет ответственность лицо, по вине которого человек лишился жилого помещения.
- Будет ли предоставлена гражданам возможность установить запрет на проведение подобных сделок? Этот вопрос обсуждается, возможно, в обозримом будущем такие поправки тоже будут предложены.
- Если можно снять биометрию без согласия, то и применить её, наверное, можно тоже без согласия, отправив данные туда, где они запрашиваются. Какие инструменты защиты от подобных вещей предусмотрены? Нужно, прежде всего, чтобы две стороны подписали сделку (если говорить о сделке), две стороны обратились с заявлением в Росреестр, и должна быть приложена информация об использовании единой биометрической системы.
Юристы указывают, что сейчас сотрудники удостоверяющих центров, уполномоченные выдавать электронные подписи участникам сделок, не имеют дополнительных возможностей для идентификации граждан и проверки подлинности их документов. В результате чего не могут со 100 % уверенностью удостовериться, что ЭЦП выдаётся именно реальному владельцу. Чтобы снизить риски мошенничества, помимо общих рекомендаций по защите, специалисты советуют обращаться к профессионалам — банкам и нотариусам. Использование комбинации «биометрия + УКЭП» позволит повысить уровень безопасности сделок и ускорить учетно-регистрационные процедуры.
По плану, нововведения начнут действовать с 1 июля 2026 года, что даст время на доработку информационных систем Росреестра
