Ипотека без первого взноса.
В субботу (это третий день выходных 🤣) мне позвонила семья. Молодые ребята, желающие купить дом по семейной ипотеке без первого взноса с завышением .
Все эту тему деликатно избегают, но, она так «незримо витает в воздухе».
Давайте поговорим об этом предметно и открыто.
Что такое ипотка без первого взноса?
Итак. Вы покупаете помещение (не важно жилое или коммерческое). По правилам кредитования: часть средств дает банк, часть средств вы вносите свои (первый взнос). Как сделать так чтобы его не платить, этот самый первый взнос? То есть как купить объект недвижимости полностью в кредит? Значит надо указать стоимость большую на величину первого взноса, «имитировать» его передачу и всю реальную стоимость объекта взять в кредит.
Теперь далее по технике!
Запрос был на покупку дома по семейной ипотеке !
Итак. Величина первого взноса определяется исходя из нормативного акта, регулирующего выдачу программы и требований самого банка. То есть, согласно Постановлению Правительства (документ, который все решает по льготным программам) первый взнос минимум 20%. Сам банк может установить как 20% так и более и 30% и 40% и все 50%, но не менее 20% (требование самой программы);
Продавец (застройщик), естественно, ждет полную стоимость объекта (дома).
Значит, мы должны чуток схитрить и указать что дом стоит на 20% больше (минимум );
Банк НЕ верит словам, от требует оценку дома. Оценка всегда (за редким исключением) делается сравнительным методом . Берутся ВСЕ аналоги в локации равные по площади, материалу стен, степени отделки, стоимость участка аналогично- средняя на данной территории. На основании рынка определяется стоимость. И еще делается погрешность (дисконт) «на торг» - данная величина определяется каждым банковском и скрыта!
Заказчики говорят: «давайте попросим оценщика сделать дороже».
Я уже говорила - ТАК НЕ РАБОТАЕТ система давно.
Внутри банков (всех) имеется собственная верификация стоимость объектов, исходя из внутренних методик банка о основанных на множестве факторов: от цен сделок (исторических) до максимальной стоимости квадратного метра. Если бы оценка стоимости, по которой банк готов принять в залог объект недвижимости основывалась лишь на мнении оценочной компании все было бы иначе и у нас значительная часть кратов была бы недообеспечена (кстати, так и есть, но об этом далее)!
Но сегодня уже НЕ ТАК (мнение оценщика НЕ является «истиной в последней инстанции), отдельные банки вообще убирают аккредитацию оценщиков, имеют собственную систему верификацию стоимости любых оценочных компаний. То есть заказывайте оценку где хотите - мы все равно проверим - умеем 😉. Стало быть, какой бы по стоимости отчет вы не загрузили - будет так как скажет банк! Точка!
Итак, следующее предложение: «давайте заменим дом на более дорогой, мы так делали с квартирой раньше».
Квартира - типовая застройка , 9 этажей одинаковых квартир. Невозможно идентифицировать (хотя если постараться- возможно))) квартиру. И так можно скрыть, например перепланировку или «изменить» отделку, посетив соседей.
Крамольные вещи говорю - лишь открыто транслирую практику рынка!
Но, вернемся к предыдущему тезису- есть максимальная стоимость по которой банк примет ваш объект в залог! Хоть Версаль (дворец такой в Европе) будет в отчете об оценке - это НЕ поможет.
Банк и ваш (реальный) объект примет по «слегка» завышенной цене, если это допускает политика кредитора- удивитесь но это так и не надо излишних манипуляций. Есть банки, которые допускают люфт (зазор) в большую сторону от оценки - надо просто знать куда идти с данным запросом ! Практика и экспертиза решают все в данном процессе.
А если же банк консервативен - ему без разницы как красив ваш объект - будет так как он сказал и точка!
Ну максимум - спрячите критичную перепланировку, однако, в случае наступления страхового случая (страхование объекта) страховка действовать не будет!
