Что происходит с рынком курортной недвижимости сегодня? Здесь Вы найдете ответы на многие вопросы. Если Яндексить на эту тему, в СМИ пишут о какой-то средний температуре по больнице, приводя статистику цен высосанных из пальца. Я же расскажу обычными словами о разных сегментах рынка и разберем всё более подробно.
Данная статья и любые другие публикации на канале являются субъективным мнением автора. Пишите свои мысли и опыт покупки-продажи недвижимости Сочи в комментариях.
Минимальная точка входа
За последние годы ничего не изменилось, что тогда Вы ничего хорошего не купили бы за 5 миллионов, что сейчас - только фейковых объявлений можно насмотреться в этот бюджет. Про фейки есть статья на канале, обязательно к прочтению, если собираетесь покупать недвижимость.
Минимальная цена метра квадратного и самая низкая цена на эконом сегмент, сформировалась еще с момента моратория на строительство жилой недвижимости (в Сочи больше не строят многоквартирные дома, об этом говорил уже не раз), в связи с этим выбора не так уж много.
Есть минимальный порог цен, ниже которых, собственники не готовы опускаться, он примерно выглядит так:
- Минимальная цена входа в рынок 6-7 млн за маленькую студию в гористой местности и не с прямым видом на море, как большинство мечтают.
- Если мерить квадратными метрами, не менее 200 тысяч за м2. Но чем меньше площадь квартиры, тем дороже выходит м2.
Например, студия 20 м2 ценой 6 млн = 300 т за м2. На 200 т с метра можно рассчитывать на большие планировки в спальных районах, при условии, что будет срочная продажа.
- Курортной история, квартира в пешей доступности к морю 15-20 минут, от 8-9 млн за 25-30 м2.
- Первая береговая - от 10 млн за студию в 24 м2 и дороже, в зависимости от района.
Если мы говорим о минимальном пороге входа в рынок, Вы должны понимать, что это будут буквально несколько нормальных квартир, не стоит рассчитывать на изобилие выбора. При чём над покупкой по низу рынка, нужно хорошо поработать, прекрасно понимать свой запрос, по мониторить рынок с пару месяцев и быть готовым действовать быстро в нужный момент - если Вы, действительно, хотите выгодно купить.
Цены падают
Слышу об этом уже шестой год подряд, что цены должны упасть или вот-вот рынок рухнет. Произошло уже много всего интересного, ничего не будет так как раньше, а цены на недвижимость в Сочи держатся плюс минус на месте. Мы разобрали с Вами порог минимальных цен на недвижимость в городе и навряд-ли что изменится в будущем в отрицательную сторону. Сочинцы попросту снимают с продажи объекты и не видят необходимости их реализации, если квартира не продается долгое время.
Цены подупали на неликвид - жилые помещения построенные на землях ИЖС и сданные по суду, нежилые помещения (якобы апартаменты, которые такими юридически не являются), гористая местность с узкими бетонными улицами и отсутствием инфраструктуры. И то, всему есть своя цена, за даром никто не отдает даже проблемные объекты.
Востребованные локации, жилые комплексы, которым нет аналогов в городе, первая береговая, центр города - ничего не дешевеет, а лишь наоборот, выкупают самые ликвидные лоты по рынку, где есть срочность продажи и собственник готов к торгу, за такой недвижимостью охотятся инвесторы.
Срочные продажи
Срочных продаж стало больше, квартир на вторичном рынке скопилось очень много. Если года 3 назад под любой запрос , вне зависимости от бюджета, можно было найти 5-10 хороших объектов, то сейчас, порой зашкаливает до 70-100 квартир в подборке, даже по самым минимальным ценам. Но опять же, что такое срочная продажа?
Не стоит думать, что это дисконт 2 миллиона от средне рыночной цены. Минус 500 от самой низкой цены в доме, на аналогичную квартиру, вполне реально. Но при таком ценообразовании, если это реально самый лучший лот в определенном ЖК - торга не ждите.
После прочтения статьи, переходите в ВК и смотрите цены на недвижимость в Сочи, не забудьте подписаться. Инструкция из двух шагов выше на картинке.
Давайте поторгуемся
На рынке два дурака, один покупает, другой продает. Торг никто не отменял, торговаться нужно везде и всегда, но! Если человек выставил минимальную цену в районе, или ниже цены на аналогичную квартиру в жилом комплексе нет, он уже ни на рубль, как правило, не подвинется, лишь если совсем символический торг, потешить самолюбие.
Ну есть такие покупатели, которые без торга на сделку принципиально выходить не будут, хоть 10 тысяч, но поторговаться нужно.
В Сочи вообще не охотно ведут разговор о цене. Бывает, есть потенциальный покупатель, вполне заинтересованный, которому понравилась определенная квартира, но в доме есть альтернатива на пару миллионов дешевле. Предлагаешь продавцу цену, аргументируя конкурентными предложениями, получаешь отказ. Ну не созрел еще собственник, не на продавался, не наигрался, надеется на дурака повезет. Бесполезно о чем-либо говорить, когда необходимость в продаже будет, сам цену снизит.
ИЖС, домик у моря и земля
Вот где, действительно, всё очень плохо. После моратория на строительство многоквартирных домов, малый строительный бизнес ушел в рынок ИЖС. Понастроили столько, что несколько лет уже не могут всё это дело распродать. Продают не дешево, нормальный монолитный новый коттедж без ремонта - рассчитывайте от 20 млн рублей. И тоже, никто не будет снижать цены в миллионах, так как сегодня строить стало существенно дороже, чем пару лет назад. Стоят дома, ждут своих хозяев, возможно, еще прилично подорожают позже.
Причин тому несколько:
- Отсутствие в продаже нормальных земельных участков за разумные деньги (от 10 млн за 4-6 сот до бесконечности, в зависимости от локации);
- Отказы в выдаче уведомления на строительство;
- Дорогая стройка и ремонтные работы.
Застройщики снижают цены
Плохой звоночек на самом деле. В Сочи больше не будет объектов многоквартирной застройки, мораторий, не выдают разрешения и земли по ген. плану под КРТ просто фактически не осталось, это Вам не Краснодар с полями или "резиновая" Москва.
В Сочи покупает вся страна, многие мечтают купить здесь квартиру, спрос есть всегда - но его стало мало. Недостаточно на столько, что всего 14 жилых комплексов можно купить от юридического лица, по разным оценкам - до 10 тысяч риелторов в рынке, и всё не могут распродать с десяток новостроек.
Кто хотел купить в семейную ипотеку, уже большинство реализовали свои планы. С 1 июля очередные ужесточения условий по программе - поэтому, застройщикам приходится конкурировать с вторичным рынком. И это хорошая возможность купить квартиру в новом комплексе.
Покупают за наличные
Аргумент «а у меня наличные, не ипотека» - вообще не актуален, сейчас все сделки с недвижимостью такие, за средства, которые отлежались на депозитах. Обычно, за месяц-два до окончания депозитов, люди начинают присматриваться к рынку недвижимости, куда вложиться, ставка ЦБ медленно, но верно же, опускается. И что присмотрели хорошего в моменте, через месяц уже будет не актуально, ищем снова, мартышкин труд.
Ипотечные квартиры
Где, действительно, можно что-то придумать из срочных вариантов - это новостройки последних лет, когда люди покупали в траншевую ипотеку. Первый год-два платёж у них составлял тысячу рублей, а сегодня даже аренда не перекрывает ежемесячные издержки, т.к. траншевый период закончился и теперь у них рыночная ипотека под 20+ процентов с платежом под 100 тысяч.
Так многие риелторы по всей России предлагали своим клиентам "инвестировать", якобы потом, перепродадите дороже, без каких-либо вложений собственных средств, заработаете на росте цен. Траншевый срок закончился достаточно быстро, а квартиры не подорожали в этот период, чтобы делать конкуренцию застройщику. Сегодня люди вынуждены продавать себе в минус... Такая история сложилась в нескольких крупных жилых комплексах. Но это не будет самый выгодный вариант на рынке, это будет просто дешевле, чем покупал первый собственник на стадии строительства.
Инвестиции в недвижимость
О каких инвестициях сейчас может идти речь? Я считаю, нужно ставить вопрос о сохранении денежных средств, и рынок недвижимости Сочи с этой задачей прекрасно справится, если с умом выбирать объект и знать хронологию цен за весь период существования того или иного объекта недвижимости, найти хорошую точку входа.
Поймите одну вещь, Сочи - это уникальный рынок. Весь рынок будет через несколько лет состоять из вторички. Из новостроек от застройщика - только апартаменты и гостиничные комплексы по цене от 1 млн за 1 метр квадратный, и нет, я не опечатался. От 1.000.000 за м2. Здесь тоже нужно быть аккуратным, обещания отделов продаж делить на 3, а какая в итоге выйдет окупаемость - только время покажет, но из тех данных что есть сейчас, лучше, наверное, купить квартиру.
Ипотеку одобрить сложно
Не удивляйтесь, кто может позволить себе платить по кредитам - покупают недвижимость в ипотеку и под 20% годовых. Есть категория заемщиков, кого не смущает переплата. В основном это те, кто скопили небольшую сумму денег, не имеют собственного жилья и не особо хотят что-либо понимать. Также есть покупатель, который держит все деньги на депозите и не готов все средства вкладывать в недвижимость сегодня, а недвижимость нужна здесь и сейчас. Конечно, покупка в ипотеку - это скорей исключение из правил, но есть желающие и будут при любых обстоятельствах.
Платить могу, купить хочу, квартиру выбрал, а по ипотечной заявке пришел отказ.
Казалось бы, банкам должно быть интересно выдавать деньги под бешенные проценты, но не тут то было. Всё дело в официальных доходах и финансовой нагрузке. Раньше, было достаточно паспорта и СНИЛСа для одобрения, сейчас - трудоустройство, официальные доходы, хорошая кредитная история и никаких справок по форме банка.
Поэтому, если раньше у Вас был положительный опыт, одобряли большие суммы с порога и такой уверенный "да я, да мне", лучше сразу к ипотечному брокеру обращайтесь, если есть желание купить, а не тратить время впустую, бегать квартиры выбирать. Сначала одобрить, потом выбирать.
Элитка чувствует себя стабильно
Лучше всего себя чувствует элит сегмент. Премиальных объектов в городе по пальцам одной руки посчитать, в остальном, решает локация - апартаменты или вилла с видом на море в Сириусе, Золотой треугольник в центральном районе Сочи, низина Приморья. Выбирать особо не из чего, а спроса достаточно. Поэтому, если у Вас есть хороший бюджет, который нужно реализовать - можете рассмотреть недвижимость Сочи, как минимум, в альтернативу зарубежной, тут у нас более менее всё понятно и прогнозируемо.
Рынок посуточной аренды
Кому точно не позавидуешь, это тем собственникам, которые имеют пул недвижимости под посуточную сдачу в аренду. Брони в этом году отменяют, многие откладывают идею ехать в отпуск. Еще в 2025 году спрос был ниже предыдущих лет, собственникам апартаментов и посуточных квартир пришлось опускать цены. А в этом году, кроме разных факторов, еще и июнь холодный. Некоторые уже сейчас выставили свои посуточные квартиры в долгосрочную аренду.
Кто покупает?
Да все, и за 6 млн пытаются урвать что площадью побольше, да к морю ближе, и элит сегмент активно распродается. Люди больше требуют к себе внимания, дольше решаются, сомневаются, но берут.
Подытожим
Всё вполне не плохо, держимся. Когда лучшее время покупать? - ответ однозначный, сегодня. Ничего и никто не сможет объективно сказать, как рынок будет вести себя завтра или через год. Пока одни сомневаются, другие покупают и продают, так было есть и будет, ибо крыша над головой - одна из первых потребностей.
Бросовых цен нет, за исключением нескольких объектов, которые навряд ли Вам подойдут. Предложений на вторичном скопилось достаточно много, есть из чего выбирать и можно найти достаточно выгодные варианты. Ипотек всё еще мало, инвестиции в недвижимость многим покупателям покажутся сомнительным инструментом, но депозиты потихоньку перетекают в бетон, либо на другие крупные покупки, автомобиль обновить, например, если на квартиру не хватает.
Еще раз напомню про ВКонтакте, проваливайтесь на канал Дзен, там оставил пост для перехода в самом верху, в закрепленном посте. Спасибо что прочитали до конца, если было интересно, поставьте 👍 на данный материал, это продвигает статью.