Ошибка №1: Покупка без расчёта доходности
Многие инвесторы совершают первую и, пожалуй, самую дорогую ошибку — покупают недвижимость «на эмоциях», полагаясь на внешний лоск и рекламные обещания.
Что происходит: они не рассчитывают реальную доходность, не учитывают сезонность, не изучают условия работы оператора, налоговую нагрузку и динамику цен в конкретной локации. В результате апартаменты простаивают, расходы растут, а капитализация — минимальна.
Как избежать: заранее просчитайте ROI и потенциальную чистую прибыль на горизонте хотя бы 5 лет. Обратите внимание не только на среднюю ставку аренды, но и на операционные издержки.
Мнение эксперта Сергея Павленко
«В комплексе Николай I Hotel & Spa мы сделали это за инвестора. Доходность просчитана до рубля: от 2,8 млн ₽ в год чистыми. При этом 35% уходит управляющему оператору Cosmos Selection, уже включающему расходы на обслуживание, рекламу, бронирование и клининг. А инвестору остаётся 65% прибыли. Всё максимально прозрачно. И самое главное — это реальные цифры, уже подтверждённые динамикой капитализации».
Ошибка №2: Игнорирование локации
Второй распространённый просчёт — выбор объекта без глубокого анализа окружения.
Почему это важно: именно локация формирует не только арендный потенциал, но и ценность при перепродаже. Наличие парков, курортной инфраструктуры, эксклюзивных видов, тишины, частных пляжей и пешеходной доступности — критически важны.
Анапа или Сочи?
Николай I Hotel & Spa расположен в уникальной части Анапы — на первой береговой линии, с прямым доступом к частному галечному пляжу и окружён тремя парковыми зонами: Парк Крещенский (с крупнейшим храмом), Парк Ореховая Роща и строящийся Черноморский (Императорский) Парк (29 га!).
В Сочи вы платите минимум в 1,5 раза больше, а получаете — общественные пляжи, плотную застройку и меньше воздуха.
Мнение эксперта Сергея Павленко
«Локация Николай I Hotel & Spa — это не просто точка на карте. Это камерное и редкое место, которое больше не повторится. Поэтому его ценность будет только расти. А вид на парк и море уже сегодня прибавляет до 60% к стоимости кв. м».
Ошибка №3: Недооценка оператора и модели управления
Инвесторы часто теряют деньги, когда отдают свою недвижимость в управление непроверенным или локальным УК. В итоге — низкая загрузка, плохие отзывы, высокая текучка персонала, штрафы и урон репутации.
В Николай I Hotel & Spa работает Cosmos Selection — оператор международного уровня, входящий в структуру группы AFK Sistema (отельная группа Cosmos).
Это не просто доверительное управление, а модель, отработанная на десятках курортных объектов. Отчётность, загрузка, сервис, маркетинг, повторные бронирования — всё под контролем.
Мнение эксперта Сергея Павленко
«Мы сделали ставку на одного из самых надёжных партнёров. Cosmos Selection — это не просто бренд, это система. Она даёт доверие клиентам, высокую заполняемость, и в итоге — стабильный доход инвестору».
Ошибка №4: Формат владения и юридическая структура
Многие инвесторы забывают проверить юридическую «чистоту» объекта. А между тем:
- Строительство по ФЗ-214
- Земля в собственности
- Наличие эскроу-счёта
- Статус помещения
Всё это напрямую влияет на безопасность сделки и перспективу капитализации.
В Николай I Hotel & Spa — 100% юридическая прозрачность:
- Строительство ведётся по 214-ФЗ
- Земля в собственности застройщика
- Оформление через Сбербанк
- Готовые договоры доверительного управления и рассрочки
Мнение эксперта Сергея Павленко
«К нам приходят люди, которые устали от серых схем. У нас — легальный статус, защищённый законодательно. Ипотека, эскроу, прозрачная модель дохода. Всё по-взрослому».
Ошибка №5: Игнорирование целевой аудитории и сезонности
Некоторые объекты изначально рассчитаны на нестабильный поток туристов, например, ориентированы только на высокий сезон.
Николай I Hotel & Spa — это круглогодичный курорт:
- SPA-комплекс 3000 м²
- 2 уличных инфинити-бассейна 1500м2 и 650 м2
- 4 бассейна (внутренние и внешние)
- Конференц-залы
- 4 ресторана (ведутся переговоры с White Rabbit ,Pinskiy&Co и Novikov Group)
- Частный пляж, фитнес, парки
Это не просто про «отель у моря». Это полноценный курортный хаб, куда едут вне зависимости от времени года.
Мнение эксперта Сергея Павленко
«Мы строим не сезонный отель, а всесезонный курорт. Именно поэтому Николай I Hotel & Spa интересен не только для туристов, но и для корпоративных клиентов, wellness-аудитории, семей с детьми и даже digital-номадов. Это и есть стабильная доходность».
Инвестиции в курортную недвижимость — не лотерея. Это тонкий расчёт, глубокий анализ и выбор проекта, который сможет не просто сохранить, а приумножить капитал.
И Николай I Hotel & Spa — как раз такой проект.
- Прозрачная модель доходности от 2,8 млн.руб. в год
- Законная схема владения
- Топовая локация и парк 29 га примыкающий к комплексу
- Международный отельный оператор
- Рост капитализации до 65% за первые 7 месяцев
Хотите узнать, как выбрать правильный объект для вложений?
Подпишитесь на канал и получите PDF-гид от эксперта Сергея Павленко — с чек-листом и пошаговым планом безопасных инвестиций в апарт-отели.