"Готовое вкуснее?"
Почему инвестиции в "Сидней Сити" на старте – не для всех, а я захожу только сейчас.
Два десятилетия на этом рынке научили меня одному: эмоции – худший советчик инвестора. Особенно когда речь идет о громких премьерах. Давайте препарируем один такой кейс, без иллюзий и маркетинговой мишуры.
Вспомним осень 2020-го. Старт продаж ЖК "Сидней Сити". Локация, мягко говоря, на любителя – из готового только часть "Сердца Столицы", до метро – как до Луны пешком, целых семь лет ожидания. И на этом фоне ФСК выкатывает ценник, который оказался откровенным оверпрайсом: ~400 тыс. за метр в "мелких нарезках" и ~300-350 тыс. за более просторные лоты. Три варианта отделки, щедро сдобренные траншевой ипотекой, льготками и рассрочками.
"Классика жанра: создать ажиотаж, подкрепить "выгодными" условиями, и вуаля – "Буратины" несут свои золотые. Ничего личного, просто бизнес."
И они нашлись. Купили. Что теперь? Прошло почти пять лет. Однушка, взятая за 12 млн, сегодня, судя по объявлениям на Циане, пытается уйти за 16+ млн. Пытается. Потому что "инвестор" снижает цену с 18 млн аж с марта. Квартал! Самая дешевая квартира в "Сиднее" висит, никому не нужная. Рост цены на треть за пять лет? Допустим. Дешевое ипотечное плечо, безусловно, смягчает ситуацию для тех, кто успел в него запрыгнуть. Но где та самая прибыль, ради которой все затевалось? Или продолжаем сидеть у моря, ожидая мифического "кошелька с деньгами", который скупит всё и вся?
Рынок не обманешь. "Сидней Сити" сегодня – это затоваренность. Перебор предложений на любой вкус, цвет и, что немаловажно, кошелек. И застройщик ФСК, по-прежнему, фонтанирует спецпредложениями и рассрочками, пытаясь реализовать объемы. Помните их акцию в 2022-м? "Купи трёшку в ЖК "Архитектор" и получи апарт в "Движение.Говорово" в подарок". Когда маркетинг начинает напоминать цирковое представление, это повод задуматься о реальном спросе, не так ли?
Любопытно, что большие квартиры, которых на рынке меньше, демонстрируют схожий рост в 30-40% за тот же пятилетний цикл. Трехкомнатная квартира площадью 116 метров с полной отделкой от ФСК в 2020-м предлагалась от ~45 млн рублей. Сегодня аналогичный готовый лот стоит 65 млн. А вот 105-метровая квартира без отделки, с весьма несуразной круговой планировкой, продается за 54 млн, при стартовой цене в 35 млн. Пять лет – цикл пройден. Цифры налицо. Считайте сами.
"Сидней Сити" – неплохой комплекс, спору нет. У него есть все шансы стать знаковым на своей локации, особенно когда откроют метро и территория окончательно преобразится. Но это как раз тот случай, когда брать интереснее уже готовое, сейчас. Инвестиции "в котлован" здесь, увы, не продемонстрировали чудес доходности для большинства. Безусловно, есть те, кто грамотно вошел и вовремя вышел на пике. Есть те, кто воспользовался дешевой ипотекой. Но даже у них нет сверхприбыли по проекту, особенно если говорить о небольших площадях.
"Мой подход – холодный расчет и анализ, а не слепая вера в рекламные буклеты. 20 лет я наблюдаю, как одни теряют на хайпе, а другие зарабатывают на взвешенных решениях."
И вот теперь, спустя почти пять лет, когда первичный ажиотаж улегся, а рынок обнажил истинную ценность объекта, "Сидней Сити" становится мне интересен. Именно для флиппинга. Я вижу здесь несколько вариантов, где можно извлечь выгоду, опираясь не на будущие обещания, а на текущую рыночную конъюнктуру и четкое понимание целевой аудитории.
————————
Мое время стоит дорого, но упущенная выгода и замороженные активы обходятся еще дороже.
