Ну, чтобы н тому, кому положено, а тому - кому хотелось бы. Недавно ко мне обратился клиент с довольно необычной просьбой – он хотел передать свою квартиру сожительнице, полностью исключив претензии конфликтующих родственников. При этом использовать завещание или договор дарения он не желал.
Причина отказа была проста: клиент уже немолод, и опасался, что, если составит завещание, его родные смогут в будущем через суд аннулировать этот документ, ссылаясь на возраст и здоровье, особенно заболевания, связанные с психикой или нервной системой.
Договор дарения, по его мнению, также не гарантировал защиты: наследники могли бы попытаться признать сделку недействительной по аналогичным основаниям.
К тому же у клиента были опасения, что после получения квартиры сожительница может распорядиться жильём по своему усмотрению - выгнать его или продать недвижимость. Поэтому ему было важно не только обезопасить квартиру от родственников, но и сохранить за собой право проживания.
Передо мной стояла задача: найти способ передачи квартиры, который бы не позволил родственникам в будущем оспорить эту сделку, а новому владельцу не дал бы полностью распоряжаться квартирой.
Решение: договор пожизненного содержания с иждивением
Изучая Гражданский кодекс РФ, я вспомнил о ст. 601, которая регулирует отношения по договору пожизненного содержания с иждивением. Такой договор поможет передать квартиру практически любому человеку - родственнику или нет - сохранив при этом за собой право жить в квартире до конца жизни и получать определённую заботу.
Преимущества этой схемы заключаются в следующем:
- Квартира переходит новому собственнику, но с обременением: в ЕГРН указывается, что на жильё наложено обязательство по пожизненному содержанию. Значит, пока Вы живы, новый владелец не сможет ни продать, ни передать, ни заложить квартиру.
- В договоре можно чётко прописать обязанности получателя квартиры: обеспечивать уход, питание, медицинские услуги, покупку необходимых товаров - вплоть до конкретных сумм или товаров по вашему усмотрению; оплачивать коммунальные услуги и другие расходы.
- Важный нюанс - обязательно прописать ваше бессрочное (пожизненное) право проживания в квартире.
- Даже если договор заключается с близким или доверенным человеком, а ваши отношения хорошие, условия договора помогут защитить ваши интересы, если ситуация изменится. При нарушении условий можно требовать их исполнения, вплоть до расторжения договора через суд и возврата квартиры.
Таким образом, эта правовая форма позволяет надежно передать квартиру конкретному человеку, избежать оспаривания со стороны прочих родственников и в то же время сохранить за собой гарантии проживания и поддержки на всю жизнь.