Каждая деталь имеет значение, когда речь идет о рынке и ценообразовании.
Сегодняшний кейс – как лакмусовая бумажка текущего состояния рынка премиальных (и околопремиальных) апартаментов. Клиентка год назад, в начале 2024-го, по уступке приобрела апартамент без отделки в комплексе «Слава» на Белорусской. Условно, евро-3, около 70 кв.м. Цена входа – 40 миллионов рублей, часть – ипотечные средства. Был сделан простенький но симпатичный, судя по фото, ремонт.
Продавец стартовала с амбициозных 85 миллионов, сейчас пытается реализовать объект за 65 миллионов. И именно на этом этапе она обратилась ко мне за консультацией.
Фиксируем: «хотелки» продавца за апартамент (подчеркиваю, не жилое помещение) с видом во двор, фактически окна в окна на стену соседнего корпуса, на 6-м этаже – стремятся к отметке почти в миллион рублей за квадратный метр. Откровенно говоря, цифры, вызывающие… вопросы, если не сказать больше.
Апартаменты в принципе сейчас – актив с крайне низкой тягой к реализации. Даже ликвидные квартиры в этом ценовом диапазоне (60-70 млн) находят покупателя либо по острой нужде, либо если цена ощутимо ниже среднерыночной. Основной спрос, подогреваемый льготными ипотеками, сосредоточен в сегменте до 25-30 миллионов, но это совершенно другие бюджеты и другая целевая аудитория. Продать что-либо дороже без весомого дисконта или действительно уникальных характеристик – задача со звездочкой.
Многие продавцы в той же «Славе» пытаются держать планку в миллион за «квадрат» апарта с ремонтом. Но на чем основан этот оптимизм, когда рынок диктует иное?
В этом же комплексе есть видовые апартаменты без отделки по цене 500-600 тысяч рублей за метр. Шикарные 150-метровые лоты уходят за 75-80 миллионов, а 110-120-метровые – за 55-60 миллионов. Да, это апартаменты. Да, «Слава» ликвидна, но эта ликвидность в первую очередь касается статуса квартир, особенно в новых очередях.
Мой ответ клиентке был прямым: я не возьмусь за реализацию 70-метрового апартамента с видом «окна в окна» и ремонтом «на твердую четверку» за 65 миллионов. И дело не в нежелании работать. Дело в трезвой оценке рыночной ситуации. Обещать золотые горы в текущих реалиях – это либо некомпетентность, либо сознательный ввод в заблуждение. Ни то, ни другое – не мой метод.
Конечно, существует стратегия аукциона: выставить объект по абсурдно низкой стартовой цене, привлечь внимание… Но каков будет реальный выхлоп и какие ресурсы это потребует для апартамента с такой начальной «хотелкой»? Вопрос риторический.
Давайте посмотрим на окружение:
⦁ Комплекс апартаментов «Аура» рядом со «Славой» – цены 500-700 тысяч за метр.
⦁ На другой стороне, Пресненский Вал: ЖК «Republic» от застройщика «Форма» – это уже жилье. У застройщика от 700 тысяч, по уступке можно найти от 500 тысяч за метр.
⦁ Даже бутиковый «SOHO+NOHO», где многие апартаменты обладают действительно уникальными видовыми характеристиками, не демонстрирует таких заоблачных цифр за квадратный метр, как пытается установить клиентка на свой объект с видом, по сути, «окна в окна».
И вот главный вопрос, который стоит задать себе продавцу подобного объекта: кто он, ваш целевой покупатель, готовый сегодня выложить почти миллион рублей за квадратный метр апартамента с видом на соседний корпус , когда рынок предлагает более ликвидные и зачастую более интересные по цене/качеству/видовым характеристикам варианты? Рынок не обманешь. Рано или поздно он расставит все по своим местам.
