Продажа квартиры и использование маткапитала
Недавно продавал квартиру. Покупали ее за счет собственных средств и материнского капитала (МСК). Казалось бы, обычная ситуация, но не всётак просто.
МСК можно использовать на улучшение жилищных условий:
1. Погашение ипотеки
2. Покупку квартиры или дома
3. Внесение первоначального взноса
В 90% случаев МСК используют для погашения ипотеки. После погашения ипотеки необходимо выделить доли всем членам семьи, включая детей. Пока квартира находится в залоге у банка (то есть пока не погашен ипотечный кредит), банки, как правило, отказывают в выделении долей детям до полного погашения ипотеки (исключение - Сбербанк).
Закон и отсутствие конкретики
В чем моя боль?
В Федеральном законе «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006г. №256-ФЗ (далее - Закон) нет четкой инструкции о том, как правильно и в каком размере выделять доли.
Пункт 4 статьи 10 Закона гласит:
Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1.1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются.
А теперь подробнее разберем статью. Тот, кто получил (допустим, мама), обязан оформить жилье, приобретенное с использованием МСК, в общую собственность - свою, супруга (то есть папы) и каждого из детей, с определением размера долей по соглашению. Здесь нужно разобраться в двух понятиях: «общая собственность» и «определение размера долей по соглашению».
Что говорит закон: долевая или совместная собственность?
Начнем с первого. Что такое общая собственность?
Статья 244 ГК РФ «Понятие и основания возникновения общей собственности»:
П. 1: Имущество, находящееся в собственности двух и более лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
П. 2: Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
П. 3: Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (например, совместная собственность супругов по статьям 33 и 34 СК РФ).
Таким образом, у детей должна быть долевая собственность, а у родителей - совместная.
Но!
МСК - это форма социальной выплаты, то есть деньги передаются безвозмездно. Грубо говоря, подарили вам (вашей семье) средства. А то, что получено в результате дарения, согласно статье 36 СК РФ, является личным имуществом.
Получается, что доли, которые должны быть выделены маме и папе в рамках использования МСК, должны быть оформлены в долевую, а не совместную собственность.
Так кому же верить - ГК РФ или СК РФ?
Для родителей доли в квартире, приобретенной в том числе за счет МСК, - это общая совместная собственность супругов или все-таки долевая?
Если позвоните на горячую линию Росреестра, вам скажут, что детям нужно выделить долю, а родителям - оформить совместную собственность. А вот в Пенсионном фонде (теперь - СФР) вам скажут, что доли должны быть выделены каждому родителю в долевую собственность.
Где же правда?
А правда вот где: если вы подадите документы на регистрацию так, как говорит Росреестр, велика вероятность, что вашу сделку не зарегистрируют. Вам скажут, что доли родителям нужно выделить в долевой форме - в соответствии с размером их участия в покупке квартиры. Либо зарегистрируют, но СФР не перечислит деньги продавьцу, пока доли маме и папе не будут выделены.
Как правильно выделить доли и прописать их в договоре купли-продажи квартиры?
Конкретный расчет:
Итак, как следует выделять доли на примере: мама, папа, двое детей. Квартира стоит 8 000 000 р., площадь - 40 кв.м., использовано 690 000 р. МСК.
- Стоимость 1 кв.м. = 8 000 000 / 40 = 200 000 р.
- Количество метров, купленных за счет МСК = 690 000 / 200 000 = 3,45 кв.м.
- Делим 3,45 кв.м. Округлим до 4 кв.м для простоты расчета. На 4 человека = каждому члену семьи выделяется 1 кв.м.
- Переводим в доли: 1/40 доли каждому
- Остальные 36 / 40 долей оформляются в общую совместную собственность супругов
Итоговое распределение в договоре купли-продажи:
- Ребенок 1 - 1 / 40 (долевая собственность)
- Ребенок 2 - 1 / 40 (долевая собственность)
- Мама - 1 / 40 (долевая собственность)
- Папа - 1 / 40 (долевая собственность)
- В общей совместной собственности супругов - 36 / 40
Да, но если договор купли-продажи содержит условия, меняющие режим собственности супругов (например, переход к долевой собственности), он подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это связано с тем, что такие условия соответствуют положениям брачного договора (ст. 40–42 Семейного кодекса РФ).
Но!
Согласно определению Верховного Суда РФ от 21 сентября 2022 года №5-КАД22-35-К2, такие сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения - их можно оформить в простой письменной форме.
Закон есть, но ясности нет
Вроде разобрались, хотя даже тут есть нюансы: например, органы опеки или прокуратура могут не согласиться с таким подходом и потребовать, чтобы детям было выделено не мене 6 кв.м.
К чему вся эта исповедь?
Господа законодатели! Закону о материнском капитале в этом году исполняется 19 лет, а четкой инструкции - ни в самом законе, ни в подзаконных актах - так до сих пор и нет! С учетом судебной практики и норм СК, ГК и ЖК уже давно пора выпустить методические рекомендации по выделению долей при использовании МСК.
Не надеюсь, что мои мысли кто-то прочтет или услышит, но кто знает?