Что будет с ценами на жильё, если ставки не снизят: три сценария
Ставка ЦБ по-прежнему высокая, льготная ипотека постепенно сворачивается, а банки ужесточают условия. На этом фоне всё чаще звучит вопрос: что будет с ценами на квартиры, если ставка останется такой же? Стоит ли покупать сейчас или ждать? А если ждать, то чего?
Рынок недвижимости — система сложная. Он реагирует на ставку не линейно, а с задержкой. Тем не менее, можно выделить три вероятных сценария, которые ждут нас, если ставка не снизится в ближайшее время.
⚡️ Новострой-М: подписывайся, в нашем телеграм-канале есть всё о новостройках Москвы и области (и не только)
📉 Сценарий 1: Спрос «остынет», цены замрут или пойдут вниз
Это самый обсуждаемый и ожидаемый вариант.
Высокие ставки означают, что меньше людей могут позволить себе ипотеку. Без дешёвых кредитов спрос начинает сдуваться, особенно на новостройки, где большинство сделок — ипотечные.
Что происходит:
- Банки неохотно выдают кредиты.
- Застройщики теряют клиентов.
- На рынке появляется больше объектов с «просроченной продажей».
- Начинается давление на цены — особенно в регионах и в объектах эконом-сегмента.
Что это значит для покупателя:
Если ставки останутся высокими до конца 2025 года, цены на часть жилья действительно могут начать снижаться. Но это не обвал — скорее, «мягкая коррекция» на 5–10%, особенно на вторичке и в массовом сегменте. В премиум-классе снижение будет незаметным.
Примеры уже есть:
В некоторых регионах России уже началась стагнация. В Казани, Самаре, Уфе застройщики начали давать рассрочки и скидки под видом «акций». Это неофициальная форма снижения цены, чтобы не портить статистику.
🏗 Сценарий 2: Застройщики пойдут на хитрости и «удержат» цену
Этот сценарий — компромисс между стабильными ценами и падающим спросом.
Когда ипотека становится недоступной, рынок замедляется, но девелоперы не хотят терять маржу. Что они делают?
- Строят медленнее: уменьшают количество новых проектов, чтобы не создавать переизбытка.
- Переносят сроки: проект "растягивают", не объявляют финальные цены.
- Делают «рассрочки без процентов», покупку через материнский капитал и прочие инструменты, которые маскируют реальную цену.
Что это даёт:
Официальная цена в прайс-листе может не меняться, но итоговая цена сделки будет снижаться за счёт бонусов.
Например, вместо квартиры за 8 млн рублей — квартира с отделкой, парковкой и рассрочкой на два года. Это фактически скидка, но оформлена иначе.
К чему это приведёт:
Цены останутся на уровне 2024 года, но реальные условия покупки станут мягче. Это хорошо для тех, кто умеет договариваться и внимательно читает, что написано мелким шрифтом.
🔁 Сценарий 3: Ставки останутся высокими, но государство снова вмешается
Россия — страна с мощной госрегуляцией рынка.
Если ставки не снижаются, а спрос продолжает падать, в игру может вернуться государство. Например:
- Вернут льготную ипотеку в новой форме — целевую, региональную, с условиями по составу семьи.
- Запустят субсидии на ставки через застройщиков.
- Введут адресные меры: ипотека по 2–3% только в определённых регионах или при определённых условиях (например, покупка первого жилья).
Пример — программа семейной ипотеки, которую предлагали свернуть, но в итоге сохраняют и даже обсуждают её расширение.
Что это даст:
Спрос поддержат искусственно. Цены останутся прежними или даже вырастут — особенно на те объекты, под которые распространяются новые меры.
Это повторит эффект 2020–2022 годов, когда за счёт господдержки цены на новостройки взлетели на 30–50%.
Риски:
Это работает до тех пор, пока есть бюджет на субсидии. Как только государство отойдёт — рынок может скорректироваться резче.
🤔 Какой сценарий самый вероятный?
На практике мы получим гибрид всех трёх сценариев.
- В регионах с низкой покупательной способностью цены будут снижаться.
- В Москве и Петербурге — скорее стагнация, с мягкими акциями и бонусами.
- Государство продолжит точечно вмешиваться, чтобы не допустить обвала отрасли.
📌 Что делать покупателю?
Если вы покупаете для себя, на 5+ лет вперёд, с ипотекой, которую точно потянете — лучшее время было вчера, второе лучшее — сегодня.
Цены могут чуть просесть, но не в два раза. А ставки — останутся высокими, пока инфляция и бюджет не стабилизируются.
Если же вы хотите «выгодно вложиться», чтобы перепродать — лучше подождать. Сейчас не тот рынок, где за год можно заработать 20% сверху. Скорее, наоборот — рискуете застрять в замороженной инвестиции.
💬 А вы что думаете? Ставки пойдут вниз — или застрянем на 21% надолго?
Пишите в комментарии — интересно собрать мнение со всех сторон рынка.
⚡️ Новострой-М: подписывайся, в нашем телеграм-канале есть всё о новостройках Москвы и области (и не только)