В данной статье мы будем обсуждать, к сожалению или к счастью, не методы контрацепции, а наличие на открытом рынке финансовых инструментов, способных сочетать экспозицию на недвижимость и возможный от нее доход.
Для начала предлагаем вам рассмотреть три варианта:
- Классические облигации;
- Ипотечные облигации;
- Паи (они же именные ценные бумаги) в паевых инвестиционных фондах недвижимости.
Издавна любая недвижимость была самым безопасными способом борьбы с инфляцией, потому что стоимость ее постоянно растет параллельно ценам в экономике. Именно это всегда помогало владельцам сохранить покупательскую способность своего имущества. Из минусов можно отметить большое количество затрат на этапе приобретения, управления и обслуживания, а также низкую ликвидность. Помимо этого, далеко не любая недвижимость способна стать отличным щитом при борьбе с инфляцией, а в некоторых ситуациях, при рецессии к примеру, недвижимость способна даже упасть в цене вместе со спросом на нее.
Облигации, вне зависимости от размера рынка, противоположно вышеуказанному методу борьбы с инфляцией, могут и вовсе не рассматриваться в виде альтернативы. Особенно это касается бондов с фиксированной доходностью - в случае, если их доходность слишком сильно отстает от поднятия цен, они имеют свойство обесцениваться. Для других хорошим решением этой проблемы могут стать облигации-флоутеры, чей купон имеет привязку к плавающим индикаторам финансового рынка. И, хоть они и имеют некоторые ограничения, у них также имеется особенность, связанная с отсутствием стабильной доходности.
Начнем с классических облигаций
Это стандартные инструменты, которыми привыкли пользоваться опытные инвесторы, а их эмитенты имеют большое разнообразие.
Тут тоже есть несколько групп девелоперов, с которыми стоит познакомиться:
- “Классики” - Это ПИК, Самолет и др. Их доходы и возможность платить по облигациям полностью зависят от имеющегося на рынке недвижимости спроса на жилье,а также от условий, которые банки могут предоставить, для ипотеки.
- “Обслуживающие компании” - Автодор, Мостотрест и др, которые занимаются строительством и обслуживанием дорог, мостов и др. В большей степени, они зависят от востребованности на гос.заказы. Несмотря на то, что данные компании имеют своих акционеров, государство все же имеет на них большее влияние, особенно в области льготных ипотечных кредитований и заказов.
- “Коммерческие” - Гарант-Инвест или же Бизнес-Недвижимость.
Защита данных компаний полностью зависит от текущей доходности: борьба с инфляцией пройдет легче в том случае, если их доход достаточно для этого высок. Также на них будет влиять дюрация: чем быстрее будет пересмотрен купон, тем выше вероятность того, что он будет равен уровню инфляции.
Самое невыгодное положение у держателей облигаций с постоянный купоном связано с тем, что они могут упасть в цене из-за роста процентных ставок.
Ипотечные облигации
Ипотека считается одним из самых низкорисковых активов. Этому также способствовали изменения в законодательстве, в связи с чем рисков стало значительно меньше в случае, если банк обанкротится. Данные купоны удобны своим постоянством и определяются эмитентов по итогам поступления денег с ипотек. Так же некоторые бумаги могут иметь плавающий купон, который будет полностью зависим от ЦБ и выплачиваться ежеквартально или ежемесячно.
Главной их особенностью является право заемщиков на досрочное погашение кредитов. Данным способом пользуются многие, и это, в свою очередь, позволяет эмитентам также погашать такие облигации.
И, на сладкое, обсудим ПИФы или закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН)
Суть их заключается в том, чтобы собрать средства инвесторов и вложить их в недвижимость с целью последующей их продажи или сдачи в аренду. Этот способ формирует определенный, достаточно стабильный денежный поток. Кажется, что это идеальная защита от инфляции, однако не стоит забывать про наличие востребованности на объекты, связанные с коммерческой недвижимостью, а также профессиональное управление. Не стоит также исключать вместе с ростом цен индексацию дохода и льготы на долгосрочное владение длинной в три года. Данный актив становится похожим на дрейфующую лодку под название “облигация”, у которой вместо волн процентная ставка и индексируемый номинал. К тому же ЗПИФНы имеют свои достаточно специфические риски.
Подведем итог
Все средства, как говорится, хороши. Однако самыми сложными средствами борьбы с инфляцией по праву могут считаться долгие облигации, имеющие фиксированные купоны, и ипотечный бонды. В случае долгих облигаций стоит не забывать о том, что вместе с ростом ставок они могут потерять в цене, а бонды являются низколиквидными и имеют непредсказуемый характер погашения.