ПРОДАЖА ПО ПЕРЕУСТУПКЕ

ПРОДАЖА ПО ПЕРЕУСТУПКЕ

#инвестору

#покупателю

Одна из недавних консультаций побудила зафиксировать несколько моментов, о которых следует помнить при покупке элитной недвижимости, в том числе с «инвестиционным» прицелом.

Зачастую, при принятии финального решения, мысль покупателя пульсирует плюс-минус следующим образом:

▪️«Выберу то, что самому нравится - либо себе оставлю, либо после сдачи объекта продам, зафиксирую профит. Если что-то кардинально изменится - продам по переуступке».

▪️«Беру с беспроцентной рассрочкой, небольшим первоначальным взносом. За пару лет цена «отрастет» - продам, заработаю; даже с переуступкой».

Итак, что нужно помнить относительно продажи по переуступке.

❗️Цена на аналогичный лот у девелопера не будет равна цене вашего лота. Например, у застройщика цена 1,5 млн руб./м2. Ваша - 99% ниже, точно не 1,5 млн, если ваш лот не суперуникальный. Почему? - Потому что по факту это два разных продукта в части условий сделки. У Девелопера:

▪️Рассрочка, часто беспроцентная, на срок до сдачи объекта в эксплуатацию. Первоначальный взнос 10-30%.

▪️Гибкая скидочная политика. «Собственнику», который и так цену снизил - «падать» некуда. ▪️Комиссия брокерам 3-5%, в зависимости от проекта и лота. Редкий Собственик в данной ситуации согласится на комиссию 5-7% (из которых 3-5% - брокеру покупателя, чтобы конкурировать с девелопером).

Кроме того:

▪️Не нужно забывать про налог с разницы м/у покупкой/продажей, скорее всего это около 15%, который девелопер не платит в отличие от «инвестора».

▪️У продавца переуступки - один-два лота («оптовики» - другая тема), у девелопера, как правило, несколько/много.

Особенно непростая ситуация в проектах, где более 100 лотов, не говоря уже о «кварталах» 500+.

▪️В больших проектах приходится конкурировать кроме застройщика и с другими переуступками.

▪️Очевидно, что девелоперу невыгоден оборот переуступок - дополнительный дезорганизующий фактор для продаж, поэтому режима «наибольшего благоприятствовали» ожидать продавцу не стоит, чтобы не говорилось перед покупкой.

❗️Резюме: лучше все указанные выше нюансы учесть перед покупкой недвижимости.

Если же все-таки с такой ситуацией уже столкнулись - будьте готовы к более низкой цене реализации и всем перечисленным дополнительным издержкам.

@zamoskvorechnik