◾Приобретение квартир в новостройках с большими скидками может быть связано с определенными рисками для покупателей. В случае банкротства застройщика сделка, заключенная по значительной скидке от реальной цены, может быть признана недействительной.
◾В условиях снижения спроса на новостройки застройщики начали активнее применять различные маркетинговые стратегии, такие как скидки и рассрочки, чтобы привлечь покупателей. На столичном рынке новостроек уже появились предложения с рекордными скидками в 55–60%. Однако такие большие скидки, если они действительно имеют место, а не являются уловками со стороны застройщиков, могут нести определенные риски. Какие именно угрозы могут подстерегать покупателей, приобретающих квартиры по существенно сниженным ценам?
◾При покупке квартиры в новостройке с значительной скидкой существует риск для покупателей. Если застройщик обанкротится в течение года, сделка может быть признана недействительной как подозрительная, поскольку она была совершена по нерыночной цене. Это возможно согласно Федеральному закону «О банкротстве» п. 1 ст. 61.2
◾«Оспаривание подозрительных сделок должника»), если сделка была заключена в год, предшествующий подаче заявления о банкротстве. «Эта статья направлена на предотвращение вывода активов должника и защиту интересов его кредиторов. Формулировка статьи строго формальна: ключевым является только цена, если она значительно ниже рыночной. Однако при оспаривании таких сделок суд учитывает ряд факторов, которые могут защитить покупателя».
◾В 2019 году, когда Верховный суд рассматривал споры о продаже квартир по заниженным ценам, в его решениях появилась формулировка, требующая от суда анализа не только цены, но и других обстоятельств, а также «контекста отношений должника с контрагентом», чтобы вывод о подозрительности сделки был убедительным и обоснованным. Позже Конституционный суд отметил, что пункт 1 статьи 61.2 Федерального закона «О банкротстве» имеет оценочный характер и может применяться в различных ситуациях. По мнению КС, при оценке сделок следует учитывать добросовестность и осмотрительность участников, при этом возможность признания покупки квартиры по сниженной цене недействительной по пункту 1 статьи 61.2 КС не исключил.
◾В случае спора будет учитываться пункт 2 статьи 61.4 закона, который защищает от оспаривания сделки, совершенные должником (застройщиком) в рамках обычной хозяйственной деятельности, если цена имущества, переданного по одной или нескольким взаимосвязанным сделкам, не превышает 1% его стоимости.
◾«Первый критерий ясен: продажа квартир является обычной хозяйственной деятельностью застройщика. Однако со вторым критерием могут возникнуть сложности. Покупатель квартиры, как правило, не имеет доступа к бухгалтерской отчетности застройщика и не может адекватно оценить стоимость его активов. На первый взгляд, цена отдельной квартиры не должна превышать 1%, но следует учитывать, что пул квартир может продаваться со скидкой, а активов застройщика не так много. Строительство финансируется за счет кредитов банка (это пассивы застройщика), а средства на счетах-эскроу принадлежат дольщикам до момента передачи им готовых квартир.»
◾Многое будет зависеть от того, приобрел ли гражданин единственное или не единственное жилье. Современная практика высших судов и новшества в законодательстве демонстрируют явную тенденцию: приоритетной защите подлежит единственное жилье гражданина, если оно не относится к категории роскошного. Суд, скорее всего, не признает недействительной покупку единственного жилья стандартной категории, приобретенного со скидкой, в то время как сделки, заключенные с инвестиционными целями, могут быть успешно оспорены.