Добрейшего денечка, секта здравомыслящих! Сегодня раскинем мыслишки на тему самостоятельного приобретения и такой же самостоятельной проверки недвижимости.
Но речь не пойдет о том, как и что нужно проверять.
Почему?
Элементарно, Ватсон.
Во-первых, в сети сотни инструкций за плату и без, как проверить квартиру, гараж, землю, апартаменты, жилой дом или нежилое помещение.
Во-вторых, в интернете есть более-менее подробно расписанные примеры, которые можно подогнать под свой случай.
В третьих и наконец, каждый случай — индивидуально-определенный.
- В первом случае, это квартира, где 7 собственников, часть из которых приватизировали свои доли, часть получили через суд, третьим досталось по наследству, у последних вообще только ордер.
- Во втором — квартира с 3 собственниками, где одному 80 лет, а второму 8, а третий стоит на учете в психдиспансере.
- Другая сделка, например, проходит с нежилым помещением, где собственник — юридическое лицо, которое относительно недавно выделилось из другого и получило это помещение на основании решения общего собрания акционеров о выделении.
- Или продается здание с земельным участком, где право собственности ограничено статусом объекта культурного наследия и сервитутом.
- Или покупатель хочет рассрочку с залогом, готов ли к этому продавец?
И так далее.
Средство от всех болезней
Поэтому написать универсальную инструкцию фактически невозможно.
Нет и быть не может
С другой стороны, некоторые обстоятельства в принципе нельзя установить, и тут либо обкладываться обеспечениями (залогом, поручительством), которых может не быть, либо рисковать, либо отказываться вовсе.
Серьезная история
В принципе принято считать, что приобретение недвижимости — серьезный процесс, дорогое стратегическое приобретение, где полагаться на авось, казалось бы, не стоит. Верно?
Специалист
Следовательно, как и в любом другом нелегком деле стоит задуматься о профильном специалисте, который бы помог вам "сделать сделку", правильно оформить все бумаги и проверить объект досконально. Еще помимо объекта надо проверить и субъект — того, кто продает.
Идеальный вариант и тот бы проверить
Конечно же, не исключены случаи, когда квартира/гараж/кладовка/офис/земля максимально прозрачны. Один собственник владеет больше 5 лет, расчеты произведен, все документы сохранились, вплоть до деклараций о доходах готовы предоставить. Но и здесь "шестое чувство" должно напрячь все внутри и нашептывать:
Не занимайся мнимой экономией
Обычная история
Про покупку дядей Димой земельного участка с жилым домом на нем.
Приглянулась по определенным соображениям земля в Дмитровском районе Московской области.
Позвонил по номеру в объявлении, договорились на просмотр, потому что первоначальные условия примерно вписывались в возможности. Заодно при встрече надо познакомиться поближе с документами на это все добро и узнать все подробнее.
Конечно же, с той стороны интересы собственника обычно представляет риелтор (за исключением "идеальных вариантов"), который повествует, что у объектов 6 (шесть) собственников, и, по правде говоря, только у одного из них проблема (и та небольшая), связанная с приставами — должок на 1,5 млн руб.
Как следствие стоят запреты на регистрационный действия на доле Должника.
Предлагают нашему герою такой вариант развития событий.
Для начала, как дядя Дима это понял сам
Заключаем договор, по которому я передаю 1,5 млн руб этому собственнику с долгами в счет оплаты земли и дома, а он идет гасит это дело, после выходим на сделку.
Но мне это не нравится. Может быть купить 5/6 долей, а с этим потом?
Так он может мне потом "вломить" цену за свою долю? Ведь так?
Но вариант предложенный риелтором с их стороны по ходу единственный.
Но как я могу отдать неизвестному человеку далеко не маленькую сумму и чего-то ждать?
При этом в залог ему передать нечего, долей своей он распоряжаться не может. Другого имущества у него нет, да и в целом он не согласен почему-то оставлять что либо в залог.
Как это было реально предложено
Предложен был нотариальный предварительный договор купли-продажи, по которому также производилась оплата в счет стоимости объектов.
После этого должник также по замыслу всевышнего шел, гасил полученными деньгами долги, а потом выходили бы на сделку.
В случае, если он отказывался от заключения сделки, то его можно понудить к заключению договора через суд. Но это варианты якобы нереальный, поэтому бояться не стоит.
Суд определенно напрягает в качестве переменной в этом уравнении.
Как правильно
Преамбула
Первое и самое главное — безопасность финансов и минимизация рисков на этапах сделки.
Верить дяде Васе, которого первый и последний раз видишь в своей жизни, крайне опрометчиво.
Тот может пропасть с финансами, ничего не погасив. Сразу обеспечен поход в суд.
А может отказаться идти подавать заявление и сдавать документы на государственную регистрацию перехода права собственности. Тоже приплыли. Снова суд.
Безусловно своего можно будет добиться, но если еще и ничего не проверять, то можно попасть в ситуацию, когда и отсудить нечего не получится.
Не говоря о том, что всех собственников надо проверять, мало ли что.
Пример в примере
Вы покупали недвижимость и не проверили экономическую дисциплину продавца. Его кредитор через какое-то время подает на банкротство этого товарища. Окажется, что продавался объект в момент, когда неплатежеспособность уже возникла (да, есть такой термин и факт - дата возникновения неплатежеспособности), то есть человек не платил по кредитам или займам и продавал свою недвижимость. Получается, уводил активы, которыми потенциально могли быть покрыты долги. Конкурсный управляющий подает заявление на признание сделки по продаже недвижимости недействительной. Приобретенное Вами возвращается в конкурсную массу, а вы встаете в очередь с денежным требованием. Останется ли чего Вам после удовлетворения аппетитов более крупной рыбы? — большой вопрос. И такое бывает, поверьте на слово.
Структура сделки
Первая часть
- Чтобы избежать "нежданчиков" от продавца, надо заключать обычный договор купли-продажи, в котором прописывать сумму долга в подробностях с указанием на кредиторов и прочей конкретики, включая указание на имеющиеся ограничения.
- Дополнительным условием и документами должно быть оформление поручения. Персона с долгами поручает и доверяет Вам оплату всех задолженностей.
- Этап подписания договора купли-продажи и договора поручения. В этот же день погашение долгов без передачи денежных средств третьим лицам — от своего имени оплачивается задолженность по квитанциям или иным первичным документам.
- По условиям сделки доступ к ячейке/ раскрытию аккердетива имеется с момента перехода права, подтверждается выпиской из ЕГРН с новым собственником.
- На следующий день подача документов на регистрацию.
Должнику в свою очередь нет никакого смысла увиливать, так как денег на руках у него не было и нет.
Можно вместе с договором купли-продажи приложить чеки об оплате задолженности.
Вторая часть
- Имеем: поданный на регистрацию договор, оплаченные долги, не снятые аресты. Регистратор в течение 3-5 дней приостанавливает регистрацию на основании запретов на доле Должника.
- Должник либо сам, либо вы / ваш профессиональный представитель разбирают ситуацию со снятием арестов, прекращением исполнительного производства ФССП в связи с его исполнением. Что также отдельный квест, но хотя бы не судебный и наверняка.
- Сняли аресты. Право перешло. Вы — новый собственник. Все свои деньги получили, задолженность покрыли, денег никому третьему не передавая. Все без рисков, без судов и по существу.
Бинго!
Резюме
Много вы не сэкномите, так как стоимость услуг не сопоставима с тем "гемороем", который можно получить, пустив все на самотек.
Поэтому, если уж вы решили делать что-либо самостоятельно, необходимо убедиться в полноте имеющихся у вас знаний о предмете.
Если вы не обладаете нужным объемом информации и знаниями, то следует обратиться к юристу. Он, понимая весь спектр правоотношения, имея соответствующий опыт, насмотренность, навыки сможет помочь подобрать наиболее выгодный, менее рискованный и максимально надежный план именно для вас в конкретной ситуации.
Вместо выводов
Работайте с профи - оно не только того стоит, но это еще приятно и выгодно!
Есть срочные, сложные или любые вопросы, или вы хотите реальный результат — пишите напрямую:
Или узнайте больше на сайте: