Немного из практического-математического.
На нескольких мероприятиях по ИЖС мы дискутировали на тему ценообразования по домам.
Обсуждали, почему может сильно различаться цена на строительство одного и того же дома.
Этот пост навеляла публикация в группе ВК проекта "Городец", где была сделана упроченная разбивка по группам затрат:
С начала 2024 года ставка земельного налога для участков под жилую застройку выросла в 30 раз — с 0,05% до 1,5%. Для крупных проектов с кадастровой стоимостью выше 300 млн рублей это означает колоссальное увеличение издержек. Застройщики, работающие в рамках комплексного освоения территорий (КРТ), вынуждены закладывать эти расходы в стоимость квадратного метра, что неизбежно ведёт к подорожанию жилья
Далее:
Налоги и банковские условия
- Переход на эскроу-счета лишил застройщиков доступа к деньгам дольщиков до сдачи объекта.
- Кредиты на строительство сейчас выдаются под до 28% годовых
- Общая налоговая нагрузка может достигать 20,9% от стоимости проекта.
Но куда интереснее вот эта история:
- Налоговые обязательства: 20,9%
Я бы долю 20,9% посчитал сильно оптимистичной и заниженной, т.к. в расходы на налоги нужно сейчас считать:
- НДС (для подрядчиков, работающих без эскроу);
- налоги, заложенные в себестоимость (материалы и работы) когда подрядчик (застройщик) работает "в белую", оплачивая работы субподрядчиков и материалы безналично и по документам, а не наличкой с дисконтом "за кэш".
- налоги на заработную плату сотрудникам.
И когда клиенты, приходящие к нам, говорят:"А чО у вас так дорого? Вон там, в паре кварталов дальше в деревне, продают такой же дом дешевле на 25-30%! " - они правы.
Да, у шараш-конторы - дешевле!
#скидки
- скидка за отсутствие качественного проекта;
- скидка за неуплату налогов;
- скидка за неизвестное происхождение материалов;
- скидка за низкую квалификацию работников;
- скидка за отсутствие гарантии;
- скидка за оплату наличкой.
Сладкие ириски за высокие риски. 😉
