Один из собственников помещения в многоквартирном доме (далее – МКД) принял решение остеклить принадлежащий ему балкон, соорудив над ним козырек. Данные действия жилец отчасти узаконил – изначально в городском управлении архитектуры, а затем - на общем собрании собственников помещений МКД. В собрании участвовали собственники с 93% голосов, на работы с балконом и козырьком согласие было подкреплено 2/3 всех голосов.
Между тем, это не помогло инициатору собрания уйти от претензий соседки, проживающей сверху.
Впоследствии по иску данной женщины суд обязал снести и козырек, и остекление в силу следующего:
- козырек устанавливался общей стене дома, таким образом, именно на использование указанной стены необходимо было взять разрешение собственников;
- козырек и остекление изменяют архитектурный облик МКД, его фасада – в отдельности;
- по причине присоединения козырька произошло уменьшение фактической площади фасада МКД, то есть уменьшилось общее имущество дома;
- данное уменьшение является реконструкцией, а для его осуществления необходимо согласие 100% голосов собственников помещений в данном доме, чего ответчик сделать не смог.
В судах общей юрисдикции владелец спорного балкона потерпел неудачу, впоследствии приняв решение обратиться в Конституционный Суд РФ. Собственник указал, что, по его мнению, статья 247 ГК РФ и часть 2 статьи 40 ЖК РФ противоречат нормам Конституции РФ о неприкосновенности жилища и гарантиях права собственности в той мере, в какой «они обязывают собственника жилого помещения в МКД получать согласие всех собственников помещений этого дома на остекление балкона».
Однако Конституционный Суд РФ указанную жалобу к рассмотрению не принял в силу того, что разбираться в нюансах конкретного дела суд не будет, а вопросов для этого множество:
- была ли там реконструкция, сопряженная с присоединением общего имущества;
- на каком именно этапе улучшения балкона;
- сами по себе оспариваемые законоположения не могут расцениваться в качестве нарушающих конституционные права.
При этом Конституционный Суд РФ в Определении от 10 апреля 2025 года № 910-О отметил, что:
- применение положений пункта 1 статьи 247 ГК РФ при решении вопроса о пользовании общим имуществом собственниками помещений в МКД не лишено определенных нормативных оснований,
- если в жилищном законодательстве РФ отсутствуют релевантные конкретному вопросу нормы права, то приоритет отдается положениям гражданского или иного отраслевого законодательства, прямо применимым к этим отношениям, а в отсутствие же и в нем соответствующих норм должны применяться положения жилищного законодательства в порядке аналогии закона,
- между тем, летом 2023 года в ГК РФ была добавлена статья 259.3, положения которой являются специальными по отношению, в частности, к статье 247 ГК РФ (пункт 6 статьи 259.1 ГК РФ), и, следовательно, подлежат применению к отношениям, связанным с владением, пользованием и распоряжением общим имуществом в МКД в случае, если соответствующие вопросы не урегулированы жилищным законодательством;
- а часть 3 статьи 36 ЖК РФ, устанавливающая запрет уменьшения общего имущества МКД без согласия всех сособственников, не может рассматриваться как несоразмерное ограничение права собственности граждан, ведь в основе особого правового режима для общего имущества в МКД (право общей долевой собственности собственников помещений со специальным регулированием) лежат объективные предпосылки - технические и экономические характеристики, предопределяющие ограничение оборотоспособности этого имущества и обусловленные непосредственно свойствами самого МКД.