Квартира после приватизации — не всегда чистый актив. Иногда вместе с ключами к новому жилью покупатель получает человека с пожизненным правом проживания. Это тот, кого называют «отказником от приватизации». Кто он такой, чем опасен и как не попасться — разбираемся.
Кто такой отказник от приватизации?
Когда в 90-х стартовала приватизация, право на бесплатную передачу жилья в собственность получили все, кто был постоянно зарегистрирован в квартире. Но не все захотели становиться собственниками — кто-то был в тюрьме, кто-то не верил в реформы, кто-то просто не захотел. Таких людей называли «отказниками» — они добровольно отказались от участия в приватизации, что обычно подтверждается нотариально. Но…
Они сохранили право пожизненного проживания в квартире.
Да-да, даже если потом она 10 раз продана новым людям. Даже если в ней сейчас другой собственник, другой ремонт и другие двери.
Почему все боятся отказников?
Потому что закон — штука противоречивая.
По ст. 292 Гражданского кодекса члены семьи собственника теряют право проживания при продаже жилья. Но есть нюанс:
ст. 19 закона «О введении в действие ЖК РФ» говорит, что это не распространяется на тех, кто имел равное право на приватизацию, то есть отказников. Получается, у вас может быть официальная бумага, что вы собственник, но человек, отказавшийся от приватизации, имеет право на пожизненное проживание.
Эта правовая коллизия до сих пор не урегулирована окончательно. А значит, покупка такой квартиры сопряжена с повышенными рисками.
⚠️ Особая категория риска: несовершеннолетние
Если в квартире были прописаны дети, но перед приватизацией родители их выписали без согласования с органами опеки, это не просто сомнительная схема — это потенциальная мина замедленного действия.
📌 По закону, несовершеннолетние не могут отказаться от приватизации, даже через родителей или опекунов, без участия органов опеки.
📌 Если ребёнок был зарегистрирован в квартире, а потом выписан до приватизации, его права могли быть нарушены. Такие сделки в будущем оспариваются, особенно если ребенок вырос и узнал, что его лишили доли в квартире.
📌 Судебная практика есть: взрослые "бывшие дети", узнав об этом, идут в суд и требуют восстановления прав — иногда успешно.
📌 И главное — выписка ребенка перед приватизацией может быть признана фиктивной. И тогда ни покупатель, ни текущий собственник не застрахованы от иска.
🚩 Чек-лист: как не купить квартиру вместе с "вечным жильцом" после приватизации.
✅Получить выписку из ЕГРН и договор приватизации. Посмотреть, кто в нём участвовал, а кто — нет.
✅Проверить архивную справку о зарегистрированных в момент приватизации. Особенно — на несовершеннолетних.
✅Если есть отказники — запросить их нотариальный отказ от приватизации.
✅Проверить, прописан ли отказник сейчас. Если нет — узнать, когда и на каком основании он снят с регистрации.
✅Если он выписался добровольно и давно, не платит за ЖКХ, не живёт в квартире — суд может признать, что право проживания утрачено (см. Обзор практики ВС РФ от 2014 года).
✅Если отказник прописан, перед сделкой он должен быть обязательно выписан. Если у него есть другая квартира, лучше получить нотариальное заявление, что он не претендует на жильё.
✅Если отказник не имеет другого жилья, даже его выписка и нотариальное заявление не дадут 100% гарантии. Он может передумать, сказать, что его вынудили, и попытаться восстановить права через суд.
✅Несовершеннолетние не могут отказаться от приватизации без органов опеки. Если они были выписаны до сделки, получается, они были лишены права приватизировать квартиру и получить свою долю в ней. В любой момент могут объявиться и заявить в суд это право.
✅Не стесняйтесь пообщаться с соседями. Иногда это лучший источник информации о странных жильцах, судебных спорах и тайных родственниках.
Можно ли как-то снизить риски?
Можно. Но полностью исключить их — нет. Особенно если отказник жив и у него нет другого жилья, даже если он выписан. В суде такие дела рассматриваются индивидуально, и результат предсказать невозможно. Один судья скажет: «Человек давно выписался, не живёт, значит, прав нет». Другой решит: «Был зарегистрирован, значит, права есть».
Даже если человек подписал нотариальное заявление, это не панацея. Он может потом заявить, что действовал под давлением, — и суд начнёт разбираться.
Подводим итоги
Покупка квартиры после приватизации — не повод паниковать, но точно повод быть внимательнее.
Отказники — не миф. Это реальная юридическая категория граждан с неочевидными, но сильными правами. Проверка таких объектов требует не просто документов, а анализа истории квартиры и понимания законов.
Хотите быть в безопасности? — Проверяйте, перепроверяйте и консультируйтесь. Или доверьте это специалисту, который знает, как считать людей не только в выписке, но и в архиве.
Планируете продавать или покупать недвижимость в Москве? Записывайтесь на консультацию👇
WhatsApp/Telegram +7-989-114-38-48, Ольга Левчук — эксперт по жилой недвижимости в Центральном округе Москвы, партнер Федерального онлайн-агентства недвижимости WELCOME 24.