Как потерять миллиарды из-за неправильного Best Use анализа: история Детройт Ренессанс Центра
💥 1970-е, Детройт в кризисе. Город переживает глубочайший кризис: промышленность сворачивается, население бежит в пригороды или вовсе покидает город, начинается кризис автомобильной индустрии США (1973-1983) — нефтяной кризис и конкуренция со стороны японских автопроизводителей бьют по американскому автобизнесу.
⭐ В этот момент рождается амбициозный план Генри Форда II: построить гигантский комплекс на берегу реки, который станет символом возрождения Motor City и покажет, что американский автопром непобедим.
🏢 Строительство началось в 1973 году под руководством Генри Форда II и «Renaissance Center Partnership» — консорциума из 51 компании. Но вот парадокс: в составе партнерства были промышленники, банкиры и ритейлеры (Ford, J.L. Hudson, нефтяной магнат Макс Фишер), но НИ ОДНОГО профессионального девелопера (и даже консультанта)! Бюджет проекта: $350 миллионов (около $2 миллиардов в современных ценах). Пять башен общей площадью 511 000 м2.
🛡Комплекс построили как крепость — с массивными бетонными барьерами по периметру и минимальным количеством входов. Вместо интеграции с существующей городской тканью, проект отгородился от «проблемного» Детройта. Известный девелопер торговых центров Альфред Таубман еще на этапе строительства предупреждал своего друга Генри Форда II: «Генри, засыпь эту яму!» и убеждал пересмотреть проект. Но Форд, будучи визионером своего времени, не прислушался к совету.
📉 Инициаторы проекта предполагали, что огромные офисные площади быстро заполнятся корпорациями, желающими вернуться в центр Детройта. Но реальность была жестче: кризис автопрома только усугублялся, компании массово увольняли сотрудников, а не расширялись. Многие вообще покидали регион. Заполняемость долгие годы оставалась катастрофически низкой.
💸 Ford потеряла сотни миллионов долларов и продала комплекс в 1982 году с огромными убытками. В 1996 году GM купила Ренессанс Центр всего за $73 миллиона — это лишь 4% от первоначальной стоимости строительства! Даже потратив дополнительные $500 миллионов на реконструкцию, GM не смогла исправить фундаментальные ошибки концепции.
🛸 В апреле 2024 года GM объявила о планах покинуть Ренессанс Центр. Новые владельцы — партнерство GM и Bedrock Detroit (компания миллиардера Дэна Гилберта) — разработали концепцию за $1,6 миллиарда, которая предусматривает... снос двух из пяти башен! Гилберт обязался вложить $1 млрд, GM — $250 млн, плюс просят $250 млн госсубсидий. Половину комплекса придется снести, потому что изначальная концепция «города в городе» оказалась нежизнеспособной, что и было признано через 50 лет.
🎯 Детройт Ренессанс Центр — классический пример того, как отсутствие профессиональных девелоперов в команде и качественного Анализа Best Use может обречь проект на провал. 51 компания в консорциуме, миллиардные бюджеты, но ни один эксперт по недвижимости не участвовал в принятии ключевых решений! Даже предупреждение опытного Альфреда Таубмана было проигнорировано.
🥁Главные ошибки, допущенные при анализе Best Use Детройт Ренессанс Центр:
🔸 Неверная оценка рыночного спроса
🔸 Игнорирование макроэкономических трендов
🔸 Неверный анализ локации, выразившийся в ошибочной концепции «город в городе»
🔸 Отсутствие профессиональной экспертизы
🔝Настоящий анализ лучшего и наиболее эффективного использования требует профессиональной экспертизы, учета макроэкономических трендов, анализа городской среды и реальной оценки рыночного спроса.
🎓Стартуем 2 июня. https://bu.atsogoev.com/
▫️
