К нам обратилась девушка с вполне конкретной задачей: инвестировать капитал с горизонтом 5–7 лет. Основная цель — надёжный актив, который можно будет сдавать в аренду и при этом рассчитывать на рост его цены. На руках было 20–22 млн ₽, вариант с ипотекой не рассматривался — интересовала выгодная рассрочка с понятной финансовой нагрузкой.
В приоритете была доходность, локация с высоким спросом и прогнозируемым развитием, желательно на западе Москвы. Инфраструктура и отделка — важны, но вторичны. Главное — чтобы квартира «работала» как инвестиция и не требовала постоянного внимания.
Начали мы с рассмотрения популярной стратегии: покупка двух студий. Рассматривали проекты вроде ЗИЛ Spark, UNO Соколиная гора и «Плеханова 11» от ПИК. Варианты были неплохими, но условия не подходили под цели клиента. Во-первых, не было выгодной рассрочки, а, во-вторых, было ощущение, что мы можем лучше, потому что была мечта о доходной недвижимости на западе Москвы.
В ходе обсуждений у нас возникла альтернативная идея — сконцентрироваться на одном, но более доходном объекте: евро-3. Их мало, а в ЖК с хорошей транспортной доступностью и комплексным развитием территории и того меньше. Безусловно, спрос на студии и евро-3 во многом зависит от района и ЖК – где правильно брать под аренду именно студии, а где-то именно большие квартиры принесут более высокую доходность. В этом и есть экспертиза подбора.
Идея понравилась всем, и мы начали «копать». В тройку финалистов вошли три ЖК: Stone Сокольники, Set и Alia. Все проекты качественные, с хорошим потенциалом роста. Поэтому здесь уже нужно побывать на каждой из площадок и проанализировать все условия.
Мы сделали совместный выбор в пользу евро-3 площадью 50 м² в ЖК Alia. Именно здесь нам предложили лучшие условия по рассрочке. Цена квартиры составила — 22,8 млн ₽, и примерно такая сумма была у клиентки. Но благодаря гибридной схеме с рассрочкой (40% первый взнос + рассрочка с фиксированным платежом) фактическая нагрузка на капитал составила лишь 17 млн ₽. А ежемесячный платеж оказался сопоставим с семейной ипотекой — 80 000 ₽ в месяц до ноября 2027 года.
Мы оцениваем арендный потенциал квартиры после отделки и меблировки как минимум в 160 тыс. ₽ в месяц – именно за такую цену сдаются аналогичные квартиры в этом ЖК уже сейчас. И у нас есть все основания ожидать, что через 2-3 года эта ставка вырастет с развитием района. И это больше, чем принесли бы в аренде две студии. Поэтому выбор было правильным. Мы уверены в этой локации: здесь можно рассчитывать на стабильный спрос как со стороны арендаторов, так и при перепродаже в будущем.
По нашим прогнозам, к моменту передачи ключей цена этой квартиры будет не менее 30 млн ₽ с учётом темпов развития района, класса проекта и ограниченного предложения на рынке.
Этот кейс — отличный пример того, как грамотный подбор недвижимости с учётом всех вводных (включая нестандартные схемы оплаты) позволяет выйти на высокий доход и долгосрочный рост капитала без лишнего риска и с комфортной финансовой нагрузкой.