Осталась квартира в Березниках, а душа требует шанса — что делать? Вопрос сложный: то ли хранить семейные воспоминания в бетонных метрах, то ли превратить квадратные метры в новые возможности и доходность коммерческой недвижимости. Сейчас разберёмся, как после невесёлого события (тёща всё же умерла) получить не только моральный, но и финансовый профит. Спойлер — готовый арендный бизнес даёт фору даже самым упорным дачникам!
Когда квартира — лишняя: личная история (и вопрос «что дальше?»)
Андрей и Ирина живут в Перми, выросли дети, жизнь устоялась. Как гром среди ясного неба — звонок: «Ваша мама оставила вам квартиру в Березниках…» Эмоции — сложные. И нежелание лишний раз мотаться по трассе Пермь—Березники.
Сначала мелькнул вариант: может, сдавать жильё? Но быстро прикинули: контролировать арендаторов на расстоянии — тот ещё квест. Ремонт, платежи, вечные жалобы соседей… Да и расходы едва покроют «пассивный доход Пермь» уровня чашки кофе в ТЦ. Хочется чего-то стабильного, современного — и чтобы приносило радость, а не головную боль.
Посоветовались с друзьями и решили: продаём квартиру за 2,4 млн рублей. Рынок вторички — в Березниках платили примерно столько, сколько однокомнатная новостройка стоит на старте. Деньги на руках, а чувства — всё те же: куча вариантов и ни одного понятного решения.
Опасение: «Сейчас вложимся — и вторую тёщу не накопим!» Поэтому решили подойти к вопросу трезво. А теперь давайте разберём рынок и посмотрим, где спрятан выигрыш для инвестора.
Рынок 2025: факты, цены и цифры (Березники — Пермь)
Стартуем с фактологии: средняя цена квартиры в Березниках по данным 2025 года — от 2,17 до 8,91 млн рублей. Выручка от продажи — 2,4 млн: ровно по рынку! Квадратный метр на вторичке держится уверенно в вилке 24,8–33,2 тыс. руб. за «квадрат».
Складываем альтернативы:
- Банковский депозит/ОФЗ: доходность от 18% годовых
- Готовый арендный бизнес: например, фуд-корт в ТЦ Перми
- Инвестиции в новостройки: квартиры в Березниках от 3,3 млн
- Тематические магазины, например, книжный в Перми
Вот короткая выжимка для сравнения (2025):
1️⃣ Депозит / ОФЗ
💰 Затраты: 2,4 млн руб
📈 Доходность: ≥18% годовых
🟢 Плюсы: Проще некуда, гарантированно
🔴 Минусы: Нет развития, инфляция «съедает»
⸻
2️⃣ Фуд-корт в ТЦ (аренда)
💰 Затраты: 2,4 млн + 50–70 тыс. руб
📈 Доходность: ~4,6–23,4% годовых
🟢 Плюсы: Пассив с элементами бизнеса
🔴 Минусы: Требует контроля, нельзя «запустить и забыть»
⸻
3️⃣ Книжный магазин
💰 Затраты: 2,4–3,0 млн руб
📈 Доходность: 5–10% годовых
🟢 Плюсы: Имиджевый проект, креативная среда
🔴 Минусы: Сложно управлять, ниша становится узкой
⸻
4️⃣ Новостройка (Березники)
💰 Затраты: от 3,3 млн руб
📈 Доходность: 10–20% годовых
🟢 Плюсы: Потенциал роста стоимости через несколько лет
🔴 Минусы: Риски, задержки и сроки сдачи
⸻
Источники — см. в конце статьи
Вот вам и результат: один и тот же капитал — разные миры пассивного дохода (Пермь). А теперь детально о фуд-кортах. Почему эта модель — не просто мода?
Пошаговый расчёт доходности коммерческой недвижимости: фуд-корт в ТЦ Перми
Правда жизни: торговая недвижимость в Перми (особенно в проходных местах) становится лакомым куском для инвесторов в 2025 году. Причина проста — люди всё ещё любят есть и пить «на бегу». Фуд-корт оживает в любой сезон!
Как выглядит формула прибыли?
Вложение в фуд-корт на 75,4 м² (идеально под бизнес в ТЦ):
- Стоимость покупки и запуска: 2,4 млн руб.
- Разовые расходы на оформление: 50–70 тыс. руб.
Финансы за месяц:
- Доходы: 180–220 тыс. руб.
- Аренда: 75–90 тыс. руб.
- Коммуналка: 15–20 тыс. руб.
- Зарплаты: 40–50 тыс. руб.
- Продукты: 30–40 тыс. руб.
- Налоги: ~11–13 тыс. руб.
Чистая прибыль (формула: доход – все расходы) =
9,2–46,8 тыс. руб./месяц (или 110,4–561,6 тыс./год)
Доходность коммерческой недвижимости (отношение чистой прибыли к вложениям):
4,6–23,4% годовых.
Аналогично, депозит даёт ≥18% годовых, но с минимальным вовлечением и нулевой головной болью. Доходность коммерческой недвижимости от аренды выигрывает при грамотном подходе. Но окупаемость — в диапазоне от 4,3 до 21,7 лет (зависит от трафика и расходов).
Но не всё золото, что блестит: альтернативы и риски
Просчитать математику — одно. Жить с последствиями — совсем другое. Давайте сравним плюсы и минусы:
1️⃣ Готовый арендный бизнес (фуд-корт)
🟢 Плюсы:
• Постоянный спрос
• Доступ к потоку клиентов в ТЦ
• Гибкость управления
🔴 Минусы:
• Конкуренция в общепите
• Рост затрат на продукты и аренду
• Трафик ТЦ — не гарантия дохода
2️⃣ Книжный магазин
🟢 Плюсы:
• Имидж, культурная миссия
• Лояльная публика
🔴 Минусы:
• Онлайн конкуренты
• Падение спроса
• Необходимость в маркетинге и сотрудниках
3️⃣ Новостройка
🟢 Плюсы:
• Выигрыш при росте цен
• Новый объект
🔴 Минусы:
• Риск задержек строительства
• Низкая ликвидность
• Дополнительные траты на ремонт
4️⃣ Депозит / ОФЗ
🟢 Плюсы:
• Максимальная простота
• Прозрачные и понятные условия
🔴 Минусы:
• Рост инфляции
• Нет "реального" бизнеса за вложением
Вы видите: готовый арендный бизнес — не синоним лотереи, но требует внимания. «Пассивный доход Пермь» в буквальном смысле автоматом получить не получится: всегда остаётся доля ответственности.
Чтобы не попасть впросак: чек-лист перед покупкой готового арендного бизнеса
- Проверьте арендуемое помещение:
Характеристики (потолки, вентиляция, согласования — особенно важно для фуд-корта). - Оцените трафик в ТЦ:
Посмотрите, достаточно ли клиентов приходит в будни и выходные. - Запросите прошлую бухгалтерию:
Динамика доходов, сезонные провалы, долги по аренде. - Познакомьтесь с сотрудниками:
Есть ли опыт, кто будет работать (или всё с нуля?). - Изучите конкурентов в ТЦ:
Продаётся ли аналогичная еда, монополия или «война за клиента»? - Проверьте юридическую чистоту сделки:
Форма владения, отсутствие обременений. - Оцените коммунальные платежи:
Приятно удивит только один раз — аккуратно считайте мелкие расходы. - Составьте финансовый план минимум на год вперёд:
Запас финансовой прочности не помешает никому.
Финальный ликбез и главный вопрос
Резюмируем: квартира в Березниках легко превращается в капитал, который по желанию можно направить в готовый арендный бизнес с реальной доходностью коммерческой недвижимости, сравнимой с депозитами (и зачастую выше). Да, рисков хватает — но с умом и холодной головой фуд-корт или магазин в проходном месте смогут обогнать даже банки, не говоря уже о простаивающей вторичке в маленьком городе.
А как бы вы поступили — рискнули бы зайти в бизнес, или выбрали пассивный доход Пермь на автопилоте? Любите смотреть за трендами и реальными кейсами — заглядывайте в мой Telegram-канал: там инсайды, расчёты и свежие объекты рынка. Ваши квартиры заслуживают большего, чем скучать в Березниках!
Материал носит информационный характер. Прошлые показатели не гарантируют будущую доходность.
📲 Доходные объекты в тг @gabkommers
Получить список с объектами более чем на 2 миллиарда рублей — здесь.