Почему одни квартиры исчезают с рынка за три дня, а другие — остаются там, словно забытые, несмотря на идеальные параметры, профессиональные фотографии и цену ниже рынка? Почему покупатели делают выбор не среди планировок, а среди ощущений? Почему в агентской практике до сих пор превалируют цифры, если решающим оказывается взгляд из окна, запах лестницы или свет, ложащийся на пол в 9 утра? Возможно, настоящая причина покупки находится за пределами таблиц. И если Вы её не чувствуете — значит, кто-то другой её уже использует.
Это не риторические вопросы. Это начальная точка моей системы. В ней я отказываюсь от роли «инвентаризатора». И предлагаю агентам примерить другую профессию — психогеографа недвижимости.
Сегодня всё больше описаний объектов создаются с помощью нейросетей. Это быстро, структурно и внешне корректно. Однако именно в этом и кроется ограничение: искусственный интеллект не был внутри квартиры. Он не ощущал, как ложится утренний свет на пол, не слышал приглушённые звуки двора, не чувствовал ритм места. ИИ укажет: «вид на зелёную зону». А агент, владеющий принципами психогеографии, добавит: «вечером солнце прячется за эти деревья, и этот момент здесь принято фотографировать». Искусственный интеллект работает с базой, с фактами. Психогеография работает с восприятием, атмосферой, личным сценарием клиента. Там, где алгоритм создаёт текст, человек создаёт образ жизни. Это и остаётся сильнейшим конкурентным преимуществом: описание, наполненное реальным опытом, передаёт подлинную ценность объекта, которую невозможно смоделировать цифровым способом.
Когда параметров недостаточно?
Объекты в базах выглядят одинаково. Даже если они разные. Потому что:
• продаются по количеству комнат;
•подаются по сухим фильтрам;
• описываются языком параметров.
Но клиент никогда не покупал 78 м². Он покупает:
— утро с кофе на балконе,
— закат над рекой,
— тишину спальни после восьми вечера,
— пешеходную улицу, по которой хочется идти домой.
Вот здесь и рождается новый вектор. Не в сторону параметров, а в сторону притяжения.
Что такое психогеография недвижимости?
Психогеография — это метод картографирования территории не по границам и зданиям, а по тому, как человек её воспринимает, проживает и ощущает.
В недвижимости я адаптирую этот подход. И формулирую так:
Психогеография недвижимости — это метод работы с объектом, основанный на восприятии клиентом сценариев жизни, эмоций и значений, связанных с локацией, а не с планировкой.
Это карта не квадратных метров. Это карта точек притяжения клиента.
Где она — эта карта притяжений? У каждого она своя. Но код к ней — внутри метода. Не каждый его замечает. Но те, кто увидел — уже играют в другом поле.
Четыре оси психогеографии:
- ВИД
- РИТУАЛ
- СИМВОЛ
- СЦЕНАРИЙ ЖИЗНИ
Что меняется у агента?
Агент перестаёт быть риелтором-описателем. Он становится стратегом притяжения. Он:
• чувствует ценности клиента;
• собирает не базу, а карту;
• подбирает не по фильтрам, а по ощущениям;
• опирается на внутренние маркеры, которые клиент сам не всегда способен сформулировать.
Именно этот сдвиг я называю переходом от инвентаризации к психогеографии.
Психогеография недвижимости — это не метафора. Это структурный блок моей обучающей системы “Притяжение”. В ней агенты учатся видеть рынок не через «объекты и сделки», а через ценностную карту клиента.
Именно здесь термин был введён, опробован, адаптирован к практике и стал рабочим инструментом.
Остальное — остаётся за кадром. Как запах хлеба у старого рынка — его не видно, но он ведёт. Тот, кто начинает видеть рынок иначе, уже не сможет смотреть назад. Метод «Притяжение» — это не формат. Это переход. А если он начался — назад уже не свернёшь.
Психогеография — это оптика тех, кто пришёл в профессию надолго. Для остальных — есть нейросети. И скидки.
© Яна Гусева, автор термина и методики 20 мая 2025 год.