Съезжают арендаторы с нашей евро-двушки в ЖК "Вестердам" (Запад, м. Аминьевская). Помните, какая там была «опа мира»? А теперь – добротный комфорт.
Для тех, кто в танке (или просто забыл):
⦁ Замороженный фундамент БЦ -> 2018-й, "Интеко" зашли на проект.
⦁ 2019-й, предстарт 6-го корпуса (классика, балконы, без отделки): однушки по 130-140 тыс./метр! Кто успел, тот не прогадал.
⦁ Плюс три корпуса по реновации "в нагрузку".
Дальше застройщик резко перепрошил продукт: европланировки, больше стекла, выше потолки, добавили отделку. Отделка? Лучше ПИКа, но не фонтан, однако за надбавку в ~15 000 руб./метр – отличный вариант для тех, кто ценит свое время.
Цены предстарта 2020-го (помните этот ажиотаж?):
Евро-двушки с отделкой (37м) – ~7 млн.
Евро-трешки без (55м) – 9 млн.
Евро-двушки без (38м) – 6 млн.
Народ влетал, решения принимались за минуту!
Какие стратегии выхода сработали?
Кто-то сделал быстрые Х2 за год. Классика жанра!
Кто-то те же Х2 растянул, проспав идеальную точку выхода.
А кто-то вывел в 2023-24 капитал в Х2.5 – с тех же 7 до, скажем, 18 млн!
Наша квартира, о которой речь, ушла в аренду: 80 000 руб./месяц с 2023-го. В "хоумстейджинг" вложили минимум – до 500 000 руб., отбились за полгода. Квартира – конфетка: центральный вход, ресепшен, высокие потолки – то, что сегодня ценят.
Сейчас дилемма: рынок дает за нее ~20 млн руб. (за 19 уйдет точно, но моя чуйка – на 20!). Собственник же склоняется к дальнейшей аренде, планируя поднять ставку до 100 000 руб./месяц.
И что? 100к в месяц – приятно. Но! Тут и кроется дьявол в деталях. Зачем сидеть на пассиве, если можно продать и реинвестировать в объекты с КРАТНО большим потенциалом роста? Уйти в торги. Найти те самые "сладкие" уступки на предсдаче. Или, как вариант, дождаться стартов продаж на Павелецкой или Дмитровской, которые я презентую уже в августе, и зайти туда в современный бизнес-класс по цене предстарта, чтобы снова сделать иксы! Вариантов – МОРЕ, если умеешь считать и не боишься действовать!
Моя задача сейчас – помочь собственнику принять инвестиционно выверенное решение. Не на эмоциях, а на цифрах, с анализом рисков и с максимальной заботой о его капитале. Он, войдя на предстарте, уже сделал здесь минимум "в три конца", а с учетом аренды – и того больше. Но разве это повод останавливаться на достигнутом?
Пишите – обсудим вашу ситуацию, найдем точки роста и заставим ваш капитал приумножаться. Начнем!
