Друзья, почему я на сегодняшнем рынке недвижимости к некоторым «громким» стартам продаж новостроек отношусь со здоровым скепсисом?
Рынок бурлит, и все вокруг трубят об успехе, очередях инвесторов и гарантированном росте. А я? Я предпочитаю здоровый скепсис. Зачем верить без оснований?
На сегодняшнем рынке, особенно в Москве, 9 из 10 новостроек – это, мягко говоря, не лучшие инвестиции. Потенциал роста? Если только за компанию со всем рынком. Может быть обгоняя депозит. А маркетологи? О, эти гении почти не ошибаются! Разве что... в большую сторону. Подавая нам тот самый оверпрайс под соусом эксклюзива.
Давайте разберем жилой комплекс «Инноватор» на Мичуринском. На бумаге – картинка маслом.
Расположение, бесспорно, привлекает. Это «правильная» сторона Мичуринского, со стороны улицы Удальцова. Мы имеем пешую доступность до парка 50-летия Октября, уютную Удальцова и близость к университетам (МГУ, МГИМО и др.). Это все создает ауру престижа. Средний чек по вторичному жилью крутится вокруг 500 тысяч за метр – для Москвы это весьма серьезная планка.
Но у «Инноватора» есть нюансы. Это точечная застройка: две башни, около 600 квартир. И тут первый минус – менее 200 машиномест. Да, есть 40 гостевых во дворе, но в целом – крайне низкая обеспеченность.
Фасады... Мягко говоря, вызывают недоумение. «Вишенки» на одном корпусе, «груши» на другом. Красота, как говорится, на любителя.
Но локация тащит: ТПУ «Мичуринский проспект», минута пешком до метро. Это удобно, спору нет.
Теперь о ценах. Помните эйфорию конца 2021-го? Очереди, повышение цен ежечасно... Ожидания инвесторов рвался к х2 за пару лет. Прошло почти 4 года. А реальность?
⦁ Старт (конец 2021 года):
⦁ Студии: 10-11 млн ₽
⦁ Евро-двушки: 14-15 млн ₽
⦁ Евро-трешки (66 м²): от 26 млн ₽
⦁ Сейчас (уступки):
⦁ Студии: около 14 млн ₽
⦁ Евро-двушки: 17-18 млн ₽
⦁ Евро-трешки: 29 млн ₽
Где же обещанный взлет? За 4 года рост, мягко говоря, не впечатляет.
Цена евро-трехи по уступке в рекламе уменьшилась с 35 миллионов до 29… и что-то не видно ажиотажа.
Девять из десяти «перспективных» стартов рискуют пойти по тому же сценарию. Брокеры и продажники будут петь вам дифирамбы – им нужна комиссия сразу. Застройщики покажут красивые графики роста. Что потом?
Продавать свою «супер-инвестицию» будете ВЫ. Сами. И никто из тех, кто сладко убеждал вас на старте, уже не поможет. Ни застройщик, ни брокер, который давно потратил свою комиссию.
Поэтому, друзья, прежде чем «закопать деньги в бетон» под влиянием общего ажиотажа, включайте голову. Экспертная оценка – это не роскошь, а необходимость. Если, конечно, не хотите просто пополнить ряды тех, кто купил «на хайпе» и теперь не знает, как из этого выйти без потерь.
