Рынок московских новостроек переживает тектонические изменения: предложения квартир стоимостью до 10 млн рублей буквально тают на глазах. Если ещё в 2022 году в продаже было почти 12 тысяч лотов в этом сегменте, то сегодня — около 4 тысяч. Сокращение — почти трёхкратное. Причины — не только в инфляции и росте цен, но и в целенаправленной политике властей, а также трансформации самой модели застройки.
Доступного жилья становится меньше. Меньше — значит дороже.
Согласно исследованию компании «Метриум», только за последний год рынок потерял 40,8% лотов до 10 млн рублей. Сегодня на такие квартиры приходится всего 8,3% от всего предложения. Для сравнения: в 2020 году их доля составляла треть. Это не просто динамика — это структурный сдвиг в рынке первичного жилья столицы.
Минимальная цена квартиры на первичке сегодня — 4,8 млн рублей. Но это, как правило, микростудия площадью до 20 кв.м. Квартиры до 5 млн? Это уже раритет. Всего 11 таких лотов на весь рынок, и большинство — в формате апартаментов или переделанных «нарезок» на первом этаже.
Почему это происходит?
Цены растут — и это уже необратимо. Пандемия, льготная ипотека, отложенный спрос — всё это раскрутило маховик цен. И даже после замедления роста, сами планки «доступности» подросли: 10 млн рублей — это уже не про «средний класс».
Сужение массового сегмента. По данным «Метриум», за 5 лет доля массового жилья в экспозиции упала с 40,4% до 35,5%. Бизнес-класс и комфорт-класс вытесняют привычные «панельки». А с ними исчезают и доступные цены.
Запрет на малогабаритное жильё. С августа 2024 года мэрия Москвы ограничила проектирование мини-квартир. Студии по 14 кв.м, которые раньше были драйверами продаж — больше не появятся на рынке. В результате новостройки до 10 млн руб. просто некому проектировать.
Спрос не падает. Дешёвые лоты остаются самыми ликвидными — особенно для аренды и инвестиций. Их раскупают в первую очередь. Но новых — не появляется.
Мнение эксперта- Алексей Руднев, эксперт по инвестициям в жилую недвижимость:
«Мы наблюдаем формирование дефицита в нижнем ценовом сегменте. Квартиры до 10 млн рублей становятся инвестиционным активом — их можно сдавать, перепродавать, использовать как страховку от инфляции. При этом ограниченное предложение будет только подталкивать цены вверх. Покупать сейчас — значит, зафиксировать цену в моменте. Ждать падения — опасно и наивно».
Что это значит для покупателя?
Если вы планировали покупку квартиры в бюджете до 10 млн рублей — сейчас, возможно, последний шанс. С каждым месяцем таких предложений становится меньше. А спрос — не уходит. Ипотека хоть и дорогая, но льготные программы периодически возвращаются и стимулируют краткосрочные всплески сделок. И именно в эти моменты дешёвые квартиры улетают первыми.
Резюме
Рынок жилья в Москве входит в эру дорогих новостроек. Квартиры до 10 млн становятся тем же, чем раньше были «сталинки» — ценностью, которая только дорожает. Если вы ищете жильё в столице — не стоит ждать. Это не пугающий заголовок, это — реалии 2025 года.