Рынок недвижимости Москвы в 2025 году снова оказался на перепутье. Цены растут умеренно, ключевая ставка ЦБ остаётся высокой, а застройщики соревнуются в маркетинге. Вопрос "куда вложить — в новостройку или вторичку?" стал особенно актуален для тех, кто хочет не просто купить, а заработать на недвижимости.
Разберём плюсы, минусы и реальную доходность обоих вариантов.
🏗 Новостройки: за и против
✅ Преимущества:
1. Рост стоимости на этапе строительства
➤ В среднем квартира в Москве прибавляет 15–25% к моменту сдачи.
Пример: покупка на старте продаж в Новой Москве за 7 млн — через 2 года может стоить 8,5–9 млн.
2. Современные планировки и инфраструктура
➤ Это повышает ликвидность на этапе перепродажи или сдачи.
3. Программы рассрочки и льготной ипотеки от застройщика
➤ Иногда можно войти с первоначальным взносом от 10% без банковской ипотеки.
4. Эскроу-счета = больше безопасности для инвестора.
❌ Минусы:
Ожидание: 1–3 года до сдачи. Все это время нет дохода.
Риски задержки сроков.
Переоценка — в некоторых районах рост цены уже заложен в стоимость, потенциала почти нет.
🏠 Вторичный рынок: за и против
✅ Преимущества:
1. Можно начать получать доход сразу
➤ Покупка под аренду — доход с 1-го месяца.
➤ Возможность покупки объекта с арендатором.
2. Реальное состояние и инфраструктура — всё видно.
3. Гибкость в торге — на вторичке в 2025 году можно реально сбить цену на 3–7%.
❌ Минусы:
Налоговая нагрузка при быстрой перепродаже (менее 3 лет).
Менее выгодные условия ипотеки.
Износ дома / скрытые проблемы в документах.
Менее «инстаграммный» товар — сложнее продвигать или сдавать дорого.
📊 Сравнение по ключевым параметрам
Параметр:
Новостройка - Входной порог Ниже (от 6–7 млн), чем на Вторичке (особенно в ЦАО/ЮЗАО)
Доход от аренды на Первичном рынке -Отсрочен, в то время как вторичку можно сдавать сразу.
Потенциал роста цены Высокий (на раннем этапе) на первичном рынке.
Условия ипотеки Часто лучше на новостройки.
Риски: на новостройках могут быть Задержка сдачи, а на вторичном рынке - Документы, износ здания.
Выбирайте новостройку, если:
Хотите рост капитала на горизонте 1–3 лет.
Готовы подождать сдачи.
Знаете, где будет инфраструктура и метро.
Рассматриваете вариант сдачи после отделки/ремонта.
Выбирайте вторичку, если:
Нужен быстрый доход от аренды.
Хотите перепродать через 6–12 месяцев.
Покупаете в районе с высокой ликвидностью (ЦАО, Хамовники, Пресненский и пр.).
Хотите минимизировать риски.
Оптимальный сценарий — портфельный подход:
половина в новостройке на старте, половина — во вторичке под аренду.
Если бюджет ограничен — выбирайте новостройку с готовой инфраструктурой или вторичку в районах с потенциалом роста (например, рядом с будущими станциями метро).