Залог недвижимости (ипотека) — это способ обеспечения исполнения обязательств собственника перед третьими лицами (кредиторами).
Кредиторами могут являться:
- физические лица,
- юридические лица,
- государственные органы,
- банки,
- иные кредитные организации.
Суть заключается в том, что кредитор имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в случае невыполнения должником своих обязательств.
Чаще всего залог оформляется при получении ипотечного кредита, когда приобретаемая недвижимость становится предметом залога до полного расчета с кредитором. Однако возможны и другие варианты, например, когда собственник самостоятельно закладывает принадлежащую ему недвижимость для получения крупных сумм займа.
Покупка недвижимости — важное событие в жизни каждого человека. Тем не менее, многие покупатели сталкиваются с неприятным сюрпризом: выбранная ими квартира или дом могут оказаться заложенными, что превращает долгожданную покупку в источник значительных рисков и головной боли. Не проверив наличие залога, можно потерять большое количество времени на возврат своих денежных средств. Поскольку, Росреестр обязан отказать в регистрации перехода права собственности при отсутствии разрешения залогодержателя.
В случае, если покупателю известно о залоге, и он намерен все же приобрести такую недвижимость, то стоит учитывать другие немаловажные риски. Конечно, таких соблазнительно дешёвых предложений на рынке немало, и соблазн велик: ведь часто такие квартиры предлагают с хорошей скидкой — от 5 до 10%. Однако эта скидка может стоить намного дороже в долгосрочной перспективе.
Итак, какие сценарии могут развернуться, если приобретаете ипотечную квартиру?
1. Обычная продажа. Здесь продавец и покупатель находят компромисс: квартира продается после полного погашения кредита. Вроде бы всё чисто, но есть подводные камни. Самая большая опасность — продавец тратит полученные деньги на погашение кредита, а потом исчезает с горизонта.
2. Покупка квартиры в ипотеку. Здесь покупатель берёт на себя долг прошлого владельца, и банк оставляет квартиру в залоге. Меньше рисков, но снова таится тонкость: если банк откажет в кредите, деньги, потраченные на аванс, могут сгореть безвозвратно.
3. Покупка с торгов. Банк продаёт конфискованную квартиру на торгах. Очень заманчиво, ведь цена может быть заметно ниже средней по рынку. Однако и здесь есть ловушка: бывший владелец может оспорить продажу, затянув процесс покупки.
4. Непосредственная покупка у банка. Здесь всё сравнительно беспроблемно: банк хочет быстро закрыть сделку и не намерен создавать препятствия покупателю. Единственный минус — риск оставить квартиру с проблемами вроде неоплаченных коммунальных услуг или оставшихся прописанных жильцов.
При покупке недвижимости с обременением в виде залога обязательно необходимо запрашивать у продавца документы, подтверждающие существование и условия залога, получать согласие залогодержателя на сделку, учитывать условия обременения, а также внимательно проектировать договор купли-продажи и порядок осуществления оплаты. Это позволит минимизировать правовые и финансовые риски.