Там, где на кону большие деньги, всегда высока вероятность обмана — поэтому в сделках с недвижимостью всегда нужна предельная внимательность.
В помощь добросовестным покупателям и продавцам Росреестр опубликовал свое обобщение схем обмана, которые часто встречаются при продаже жилья:
1. Заниженная стоимость объекта в договоре.
Продавец заинтересован в занижении, если он продает объект до истечения предельного срока владения — а значит, должен будет заплатить НДФЛ с дохода от продажи.
Но следует учитывать, что ФНС все равно начислит налог с 70% кадастровой стоимости недвижимости, если стоимость объекта по договору окажется ниже этого значения.
А для покупателя махинации с занижением цены могут обернуться боком: в случае оспаривания сделки он не сможет вернуть ту сумму, которую фактически передал продавцу.
Да и для ФНС впоследствии тоже не сможет подтвердить свои реальные расходы по приобретению объекта.
2. Перепродажа спорного объекта.
Когда продавец понимает, что его право собственности вскоре может быть оспорено, он стремится быстрее избавиться от проблемной недвижимости.
Например: купил квартиру у мошенников или получил жилье по наследству, но появились претензии от других наследников.
Продавец может сказать покупателю, что срочная продажа связана с переездом или иной безобидной причиной. Но если внимательно изучить историю перехода права собственности на квартиру, можно увидеть подвох.
Купив такой объект, покупателю придется вскоре стать ответчиком по иску об истребовании имущества из незаконного владения.
3. Ненастоящий собственник.
Продавец заключает предварительный договор и получает задаток, предъявляя покупателю, к примеру, договор дарения, по которому он получил квартиру в собственность, или старую выписку из ЕГРН.
А затем оказывается, что объект этот уже перешел в собственность другого человека.
Поэтому нужно требовать у продавца свежую Выписку из ЕГРН и проверять ее подлинность по QR-коду на бланке.
4. Квартира с бывшими собственниками.
Продавцы могут утаивать, что в квартире есть граждане с правом постоянного проживания в ней (в силу отказа от приватизации, завещательного отказа или в силу договора).
Выселить таких потом не удастся даже через суд. Поэтому нужно тщательно проверять документы, по которым квартира ранее переходила в собственность.
5. Поддельные документы.
Бывает, что в сделках с недвижимостью выявляются подделки: паспорта, завещания, свидетельства о праве на наследство — любые документы, которыми подтверждается право собственности на недвижимость.
Чтобы установить факт подделки, нужно проводить тщательную проверку документов по всем общедоступным информационным базам (МВД, ФССП, судов).
Минимизировать риски также можно, обратившись к нотариусу: на него возлагается ответственность за сделку, если он не выявил поддельный документ (в свое время это подтвердил Верховный суд РФ).