Как правило, мы с вами говорим о квартирах, которые покупаем для себя. Сегодня разберём в подробностях алгоритм работы с квартирой, которую вы приобретаете с планом сдавать её жильцам.
Мы не будем говорить о юридической стороне вопроса: на этапе планирования вам нужно будет ознакомиться с правилами заключения договора аренды, которые регулируются в основном Гражданским кодексом РФ. Тут мы расскажем, на что в обязательном порядке нужно обратить своё внимание, чтобы застраховать себя от неожиданностей, головной боли и лишних денежных трат.
Страховка, страховка и ещё раз страховка!
Думали, мы первым пунктом напишем «принимайте квартиру с CheckHouse, а то ваши жильцы взорвутся»? Ан-нет! Первое, о чём необходимо побеспокоиться - это страховка. Причём страховка не только самой квартиры, но и гражданской ответственности.
Если ваша квартира окажется затоплена, вам, конечно, нужно переживать за неё. Но ещё сильнее вам нужно переживать о том, что она находится в многоквартирном дома. Это значит, что в случае потопа/пожара можно нанести вред ещё и соседским квартирам. За это придётся платить виновнику: в нашем случае владельцу. Только если он не застраховал гражданскую ответственность.
Теперь о том, что всё-таки делать, чтобы никого не утопить и не поджечь (в том числе себя).
Дотошная и придирчивая приёмка квартиры
Давайте будем честны, всех нас манит хитрый вариант «сдать квартиру с ремонтом от застройщика и ничего не тратить на новую отделку». Для это нужно убедиться, что готовый ремонт не причинит проблем и трат больше чем переделка.
Проведение качественной приёмки поможет закрыть сразу ряд вопросов:
- Безопасность проживания в квартире - потому что есть недоделки и дефекты, которые буквально делают квартиру не только некомфортной, но и опасной для жизни. Мы же хотим, чтобы ваши арендаторы жили в вашей квартире долго и счастливо, поэтому давайте позаботимся о том, чтобы они остались живы и невредимы;
- Внешний вид квартиры - ни для кого не секрет, что жильё выбирают в том числе и по внешнему виду. Хорошенькую квартиру можно сдавать даже немного дороже. А вот найти жильцов, когда обои скатываются со стен, обнажая плесень под ним, будет куда труднее;
- Срок жизни отделки - даже если застройщик сделал вам комплимент в виде нормального качества отделки, рано или поздно ремонт в любом случае нужно будет освежить. При приёмке легко можно понять, что именно потребует внимания раньше всего.
Да и просто ради душевного спокойствия, в конце концов. Наши эксперты высшей квалификации НОПРИЗ/НОСТРОЙ проверяют квартиру по 120 пунктам. Все обнаруженные дефекты заносятся в акт осмотра и подкрепляются ГОСТами и СП. Фотофиксация тоже включена в акт, чтобы можно было в полной мере оценить качество исправления недостатков, к которому мы будем активно подталкивать застройщика.
Таким образом вы сможете либо обязать застройщика всё исправить, либо обратиться за взысканием компенсации за понесённые расходы в суд. Разбирательства по этому вопросу, кстати, никак не мешают проживанию в квартире, либо сдаче её в аренду.
Договор дороже денег
В сегодняшних условиях буквально. Сейчас за сдачу жилья в аренду без договора наказывают весомыми штрафами. Так что если не хотите отдать большую часть прибыли в качестве этого штрафа, сделайте всё как полагается.
Договор найма жилого помещения — это юридический документ, который подписывают владелец квартиры и наниматель. Согласно ст. 674 Гражданского кодекса РФ, заключать его можно исключительно в письменной форме.
Договор - ваш лучший друг и гарант надёжности. В нём стороны подробно описывают:
- срок проживания
- порядок оплаты за проживание и коммунальных платежей
- правила пользования квартирой
- обязанности по ремонту и обслуживанию жилья
- запрет на посуточную пересдачу
- гражданскую ответственность нанимателя
- штрафы и пеня за просрочку оплаты или за ущерб вашей недвижимости
Все положения договора будут учитываться, если между вами и вашими жильцами возникнут какие-то споры. Это относится и к судебным спорам.
Без налогов никуда
От них уклоняться тоже крайне не рекомендуем. Есть несколько вариантов, тут выбирайте на свой вкус:
- Платить НДФЛ, как физическое лицо. Доход, полученный от сдачи жилья, будет суммироваться во всеми трудовыми доходами. По новым правилам НДФЛ рассчитывается по прогрессивной шкале от 13% до 22%
- Оформить статус ИП. С одной стороны, это более приемлемо, чем НДФЛ. Однако, ИП по УСН уплачивает налог 6% каждый квартал, а не раз в год, как у физических лиц. Также придется дополнительно вносить обязательные пенсионные и страховые взносы
- Зарегистрироваться как самозанятый и платить налог отдельно от трудовых доходов через приложение «Мой налог».
Теперь напомним о важных моментах в оформлении отношений с арендатором.
Деньги вперёд
Берите оплату вперёд. Обязательно составьте опись имущества, которое находится в квартире на момент заезда арендатора в квартиру. В случае, если что-то из имущества будет испорчено или вывезено при переезде, залог можно и нужно будет не возвращать.
Перестраховка на случай конфликта
В квартире два замка. У вас есть ключ от обоих. Арендатору вы отдаете ключ только от одного замка. Это меры для крайнего случая.
Кстати, чтобы минимизировать вероятность этого «крайнего случая» позаботьтесь о том, чтобы проверить личность и платёжеспособность человека, с которым будете заключать договор.
Личные данные
Проверить паспорт арендатора можно на Госуслугах в разделе «проверить подлинность паспорта». В базе ФССП можно узнать о задолженностях. Ну и в едином федеральном реестре можно найти информацию о банкротстве человека.
Также рекомендуем обратить внимание на страницу с регистрацией в паспорте. Если арендатор зарегистрирован в другом регионе, хорошо будет оформить ему временную регистрацию. Она не даёт право распоряжаться квартирой и может быть прервана в любой момент.
Мы надеемся, эта статья поможет вам сдать квартиру правильно и без нервов. А чтобы сделать всё правильно, обращайтесь к нам, в CheckHouse.
Номер для записи на приёмку: +79777525018
