Россияне, пора готовиться! Стоимость квартир в Москве бьет все рекорды. Будет ли обвал или рост рынка продолжится и дальше? Сейчас мы с вами все это обсудим и поймем, чего ждать в конце года.
Меня зовут Сергей Макаров, я эксперт по недвижимости. Только за прошлый год я провёл более 200 консультаций и помог десяткам людей купить и продать квартиры выгодно, без ошибок и стресса.
В этой статье я расскажу:
- Почему до сих пор не обрушился рынок недвижимости, несмотря на ключевую ставку в 21%;
- Какую роль в этом играет семейная ипотека;
- Что будет со спросом на жилье;
- И самое главное — стоит ли ждать скидки или действовать сейчас.
В 2024 году отечественный рынок недвижимости несколько раз испытывал шоковое состояние.
В январе заработали изменения по льготным программам ипотеки, которые вступили в силу в конце 2023 года. Таким образом, первоначальный взнос увеличился с 20% до 30%. А максимальный размер кредита установили для всех регионов на уровне 6 млн рублей.
Кстати, невероятно, но факт. Только спустя почти четыре года действия программ с господдержкой ввели ограничение числа кредитов, которые можно оформить по низкой ставке. С тех пор один человек имеет право взять льготную ипотеку только один раз. Исключение сделали лишь для «Семейной ипотеки» при соблюдении определенных требований.
Так вот. До того момента пока данные ограничения не были введены, почти 115 тысяч человек оформили на себя два и более льготных кредита. А один уникум взял аж 26 ипотек.
Интересно, что одновременно с этими нововведениями главные банки установили комиссию за выдачу ипотеки с господдержкой в размере 7,5% от суммы кредита. Застройщики конечно же эти проценты великодушно переложили на покупателей новостроек.
Дальше больше. С 1 июля все-таки перестала действовать льготная ипотека, которая с 2020 года активно тащила вверх продажи жилья. Помимо этого также ужесточились условия по семейной и IT-ипотеке.
Но и это еще не все. Банк России повысил ключевую ставку до беспрецедентных значений. В июле до 18%, в сентябре — до 19%. А в октябре сразу до 21% годовых, что является абсолютным рекордом для нашей страны.
Рост ключевой ставки привел к удорожанию жилищных кредитов - рыночные ставки по ипотеке выросли до 29%. Это заградительный уровень для жилищного кредитования.
Как следствие суммарно за 2024 год было выдано ипотечных кредитов на 4,8 трлн рублей, что на 38,9% ниже, чем годом ранее.
Однако, как это ни странно, но при всех вышеописанных моментах недвижимость в 2024 году чувствовала себя более, чем неплохо. Рынок жилья в очередной раз адаптировался к еще одной «новой реальности»
Да, на первичном рынке объемы продаж просели.
Опять же по сравнении с 2023 годом. А если смотреть в динамике 22-го года, то, наоборот, продажи выросли. Все-таки остатки льготных программ в первую очередь в виде семейной ипотеки еще имеют, что называется, порох в пороховницах.
Ко всему прочему, цены на новостройки не только не снизились, но и продолжили расти. В некоторых регионах до 15%
Почему? На фоне дорогой ипотеки резко выросла доля рассрочек: если в ноябре 2023 года только 5% покупателей новостроек прибегали к такому способу, то в ноябре 2024 года их было уже 40%.
Интересно, что примерно половину всех рассрочек берут люди, у кого деньги есть. Либо они лежат на депозитах под 22-24% годовых, либо средства появляются после продажи вторичных квартир.
Другая часть покупателей новостроек в рассрочку рассчитывают в будущем перейти на выгодную ипотеку. Правда, тут есть вопрос - когда эта выгодная ипотека настанет? Судя по всему не ранее, 2027 года. Во всяком случае именно тогда ЦБ рассчитывает, что ключевая ставка вернется в 8-9% годовых.
И тогда возникает резонный вопрос. А что если данный прогноз не сбудется? Готовы ли тогда будут покупатели переходить на ипотеку, например, под 15-16% годовых? Или они массово начнут расторгать договоры долевого участия?
Еще одна причина, почему цены на новостройки не начали снижаться - часть застройщиков начала переносить старты продаж в новых проектах на более поздние сроки. Это стало следствием высокой стоимости проектного финансирования и низких темпов заполнения эскроу-счетов — как из-за слабого спроса, вызванного высокими ценами и дорогой ипотеки, так и из-за популярности рассрочек. Получается прямо замкнутый круг.
Если переносы станут массовыми, то снижение объемов запуска новых проектов может привести к дисбалансу спроса и предложения в 2026–2028 годах. Вследствие этого, возможно, возникнет дефицит новостроек, что в свою очередь может спровоцировать рост цен. Опять.
Что касается, вторичного рынка, который уже больше года живет в условиях высоких процентных ставок, то и здесь динамика сравнима с новостройками. Да, люди в 2024 году покупали вторичку хуже, чем в 2023, но опять же - лучше чем в 22-м.
При этом часть продавцов переориентировались с рынка продаж на рынок аренды. В итоге цены массово топчутся на месте.
В общем, результат 2024 года можно считать отличным, учитывая уровень ключевой ставки, ипотечных ставок, а также постоянное отсутствие лимитов на семейную ипотеку.
На текущий момент ключевая ставка остается на уровне 21%. Банк России не менял показатель с декабря. Регулятор отмечает, что инфляционное давление остается высоким. Поэтому перед каждым своим заседанием ЦБ оценивает целесообразность изменения “ключа” с учетом скорости и устойчивости снижения инфляции. Однако, несмотря на все принимаемые меры, пока инфляция только продолжает расти.
Интересно, что в марте ЦБ не только сохранил ключевую ставку, но также обновил среднесрочный прогноз. Из документа следует, что средняя ставка в 2025 году может составить не прежние 17-20%, а уже 19-22%.
Средневзвешенная ставка на вторичку сейчас составляет чуть ниже 27%.
Это много или мало?
Давайте приведу пример. Допустим, вы хотите купить однокомнатную квартиру на западе Москвы в Крылатском. Район относительно молодой. Застраивался в 1980-е годы типовыми панельными домами.
И вот вы хотите купить такую однушку с шумоизоляцией на стене в виде ковра.
Это чтобы вы понимали реальное объявление.
Просят за такую красоту 14,5 млн. Допустим, у вас есть даже не половина, а больше - 10 миллионов рублей. И еще 4,5 вы хотите взять в банке.
Если вам посчастливится взять ипотеку под 26% годовых, то на сроке в 20 лет ваш платеж составит почти 98 000 рублей, из которых на основной долг будет идти около шестиста рублей. Все остальное - это проценты.
Да, если прогноз ЦБ сбудется, то через пару лет можно будет сделать рефинансирование, под адекватную процентную ставку. Но за это время переплата составит около 2,3 миллиона рублей. И это даже в том случае, когда в качестве первоначального взноса есть ⅔ от стоимости квартиры. Оправдана ли такая переплата?
Другой момент, что даже если есть желание взять ипотеку на рыночных условиях, то не всем ее одобрят. Согласно данным РБК-Недвижимость чтобы в 2025 году одобрили ипотечный кредит на покупку трехкомнатной квартиры, в одном из городов -миллионников ежемесячно нужно получать почти семь средних по региону зарплат. В некоторых случаях требования к доходам превышают 730 тыс. рублей
Есть огромное количество нюансов, которые трудно усвоить обычному покупателю, поэтому я регулярно провожу консультации для своих клиентов и приглашаю вас на нее. Разберем ваш вопрос от А до Я без головной боли и переплаченных денег. Контакты — в описании!
С 24-м годом разобрались, а что же в 25-м? У нас закончился первый квартал, поэтому можно подвести первые итоги.
За первый квартал 25 года в Москве не было выведено в продажу ни одного нового проекта массового сегмента — впервые в истории рынка.
Вдобавок в уже строящихся жилых комплексах стартовали продажи всего в пяти корпусах. Это рекордно низкий показатель за всю историю современного рынка недвижимости.
При этом общий объем предложения в новостройках массового сегмента в первом квартале снизился на 16,8% по сравнению с аналогичным периодом 24-го года, до 17 тыс. лотов.
Ко всему прочему продажи столичных новостроек в марте оказались хуже февральских на 12% в месячном выражении, и 6% в годовом). Это произошло впервые за 10 лет.
В итоге мы приходим к тому что на фоне сокращения предложений на рынке номинальные цены на первичное жилье растут, а разрыв между ними и реальными сделками увеличивается. Больше всего продают те застройщики, которые идут на существенные скидки. Интересная ситуация
Вот и получается, что на фоне высоких цен на новостройки, а также роста накоплений по банковским депозитам, часть людей, нуждающихся в жилье, стала вновь рассматривать для себя вторичный рынок. Спрос в первом квартале начал расти.
В первую очередь активизировались те, кто откладывал покупку, потому что просто хотел осмотреться в новых экономическим реалиях. Однако после трех подряд заседаний ЦБ, с сохранением ключевой ставки, люди стали готовы распаковывать свои депозиты.
Как себя чувствует московский рынок вторичного жилья? На лицо явная стагнация цен и недостаток ликвидных предложений.
Динамику средней цены за квадратный метр вы можете видеть ниже
Ну как динамику? Скорее некую статистическую погрешность в рамках которой цена то поднимается, то снижается.
При этом из-за высоких ставок по рыночной ипотеке не видно предпосылок для резкого роста цен. Пока ипотека вновь не станет доступной для большинства людей, подорожания на массовом вторичном рынке ожидать не стоит. К тому же, пока доходы по банковским вкладам в большинстве случае выше 20% годовых, массового перехода в другие активы, в том числе в недвижимость, не произойдёт. Когда банки снизят доходность по депозитам до 10-12%, тогда вкладчики начнут задумываться о других способах сохранения и приумножения своих сбережений.
Ко всему прочему сейчас и нет массового притока продавцов на рынок вторичного жилья. Соответственно количество предложений не расширяется. Квартиры со свежим ремонтом, в которые можно заселиться сразу после покупки — продаются очень быстро. А вот “висит” на рынке проблемное жилье.
Поэтому постоянно говорю людям, которые хотят продать свою недвижимость, что квартиры покупают руководствуясь эмоциями. И есть только один шанс произвести впечатление на покупателя. Приведите свою собственность в состояние, когда покупателя ничто не будет отвлекать, создайте для него эту эмоцию и тогда ваши шансы на продажу повысятся многократно.
Кстати, я неоднократно упоминал про высокие процентные ставки по депозитам. Поэтому сейчас главный вопрос: когда люди начнут снимать деньги с вкладов и перекладывать их в недвижимость?
По разным оценкам, от 5 до 13 трлн рублей может устремится на рынок жилья, когда ЦБ начнет снижать ключевую ставку. А согласно совместному исследованию «Дом.РФ» и ВЦИОМ 51% россиян готовы вложиться в квартиру, если у них будет крупная сумма.
КТО МОЖЕТ ВЛОЖИТЬ ДЕПОЗИТНЫЕ ДЕНЬГИ В ЖИЛЬЕ?
Крупные вкладчики. Средний депозит – 4,7 млн руб.
Это около 2 млн счетов, на которых хранится 2,8 трлн рублей.
Средние вкладчики, у которых хранится 1,1–1,8 млн рублей
Таких 10 млн человек, а размер накоплений – 3,5 трлн рублей. Эти деньги пойдут в недвижимость постепенно, по мере снижения ставок.
Остальные 95% вкладов имеют до 1 млн рублей
Большая часть этих средств пойдет не в жилье, а на текущие расходы.
Активный переток ожидается не ранее 26-го года, когда Центробанк начнет снижать ставку и ипотека станет доступнее.
КУДА ПОЙДУТ ДЕНЬГИ?
До 80% вкладов пойдут на первоначальные взносы по ипотеке – у большинства россиян недостаточно денег на полную оплату квартиры.
При этом только 0,1% вкладчиков сможет купить квартиру в Москве без ипотеки.
Новостройки, конечно же, привлекут больше средств из-за программ рассрочек и льготных ипотек. Онднако и вторичный рынок тоже оживет, особенно в регионах, где разница в цене между новостройками и вторичкой значительная.
Что это все значит для цен на жилье?Перетекание денег в недвижимость за пару лет неизбежно поднимет спрос на 10–20%, а вместе с ним и цены на 15–25%. Особенно быстро это может произойти в крупных городах — там эффект будет наиболее заметен.
СТОИТ ЛИ ЖДАТЬ ИЛИ ПОКУПАТЬ СЕЙЧАС? Это вопрос слышу по несколько раз за неделю в ходе проведения консультаций.
Если у вас есть свободные деньги, покупка сейчас может быть выгодной – пока рынок относительно спокойный.
Если вы планируете ипотеку, то следите за ставками. Как только они опустятся до 12-14%, цены могут резко пойти вверх.
Если хотите инвестировать, важно понимать, что массовый переток денег в недвижимость может вызвать перегрев рынка, а затем – стабилизацию цен.
А будут ли скидки, читаю ваш немой вопрос? Да, локальные скидки возможны. Собственно говоря некоторые застройщики ими активно пользуются уже сейчас. Только учитывайте, что чем дольше заявленный срок сдачи комплекса, тем выше риски, что реальный срок будет сдвинут еще больше. Я бы сейчас закладывал плюс год. Не меньше
Что касается возможности получить скидку на вторичку, то это тоже рабочая история. Ее размер зависит от мотивированности продавца и количества сильных аргументов, которые вы приведете. Только, пожалуйста, не указывайте на недостатки квартиры, о которых собственник и так знает и которые по его мнению он уже заложил в стоимость квартиры. Находите другие причины. В некоторых случая они позволяют скидывать до 10% от рекламной цены.
Также важно понимать: если вы ждёте глобального обвала рынка недвижимости, то вы можете так и не купить свою квартиру-мечты. Ведь для этого нужны значимые потрясения. Например, банкротство банков, массовая безработица, социальные и политические потрясения. И так далее. К счастью, ничего подобного у нас на горизонте не наблюдается.
В общем, сейчас рынок — не для спекулянтов, а для тех, кто готов покупать для себя.
Подытожим:
Цены на жильё в Москве в 2025 году не обрушились и обвала ждать не стоит.
Рынок держится за счёт господдержки, субсидий, рассрочек и регулирования со стороны застройщиков.
Ключевая ставка остаётся высоким барьером, но рынок адаптировался.
Спрос сохраняется — и может резко вырасти, когда люди начнут выходить из депозитов.
А чтобы до конца разобраться, что происходит с рынком недвижимости сейчас, смотрите это видео (показываем на правый верхний угол)
И, конечно, ставьте лайк, подписывайтесь на канал и делитесь в комментариях, что вы сами ждёте от рынка до конца 2025 года. До встречи!