К вам обратился собственник за помощью в продаже объекта недвижимости. Вы заключили договор, провели анализ, определили правильную рекламную цену, подготовили объект к продаже, дали рекламу, занимались показами, переговорами и вот наконец покупатель найден и дал согласие. Осталось только заключить сделку и получить комиссионные
Хорошо, если у покупателя деньги уже в тумбочке, документы полностью готовы и покупатель не собирается заниматься их проверкой. Но на практике так не бывает и всегда между согласием покупателя и днем подписания договора проходит некоторое время на протяжении которого и покупатель и продавец могут передумать покупать или продавать объект. И вся ваша работа пойдет насмарку, а за ней и ваша комиссия 😥
Именно для этого существует практика внесения предварительных платежей - чтобы зафиксировать договоренности и подтвердить их финансовыми гарантиями. Но часто агенты подходят к этой процедуре халатно, не задумываются о том, как работает эта схема и сделки разваливаются🤷♂️
Сегодня разберём эти ошибки. Поехали 🚀
Берут аванс а не задаток. Аванс никак не цементирует сделку, так как он не накладывает никаких обязательств ни на продавца - ни на покупателя. Если продавцу вдруг покажется, что он слишком дешево продаёт свою собственность, то он запросто и без потерь может отказаться от сделки, просто вернув аванс покупателю. Покупатель тоже имеет полное право потребовать возврата аванса, так как по закону, это всего-навсего предварительный платеж по сделке, и если её не состоится даже по его вине, то аванс необходимо вернуть. Хотите зацементировать сделку - требуйте внесения \ принятия задатка
Берут слишком маленький задаток. Если объект стоит, допустим, 100 миллионов, то и задаток должен быть соразмерным. Не 100 тысяч рублей, а миллионов так 5. Задаток, как известно, возвращается в двойном размере и поэтому его размер должен быть таким, чтобы собственнику математически передумать продавать объект было не выгодно. Тоже самое касается и покупателя. Если он колебался между двумя вариантами, то второму продавцу будет гораздо проще уступить 100 тысяч, чем 5 миллионов, согласны?
Передают задаток в распоряжение продавца. “А как по другому?” - спросите вы - “это же его деньги!” Да, его. Но после регистрации договора купли-продажи. А пока они могут полежать на аккредитиве. А самый лучший вариант это трехсторонний договор и деньги на счете агента, с пунктом о том, что после завершения сделки, агент имеет право зачесть эту сумму как свои комиссионные☝️
Проводят внесение задатка в присутствии продавца. Часто во время таких встреч у покупателя возникает желание ещё поторговаться или поменять предварительно согласованные условия будущей сделки. Встречается такое и со стороны продавца. И это, как вы понимаете, ставит под угрозу вашу сделку. Позаботьтесь о том, чтобы у вас было право подписать договор задатка от имени продавца и провести принятие без его присутствия. Например, при подписании эксклюзивного договора, оформите нотариальную доверенность, где будет указано такое право
Ленятся прописывать все условия в договоре задатка. Договор задатка - это не менее важный договор, чем договор купли-продажи. Внесите туда все договоренности, а не только сроки, адреса и суммы будущей сделки. Хороший договор задатка - это 3-4 страницы и приложение с описанием объекта, его обстановки и подробные условия расторжения и возврата задатка. Также не лишним будет зафиксировать в нём всю процедуру будущей сделки
Вот такие выводы я сделал из моей практики и разбирая примеры сорвавшихся сделок своих подопечных. Будьте ответственны при внесении предварительных платежей и тогда все ваши сделки будут заканчиваться благополучно
Расскажите в комментариях случаи, когда вам не удалось зацементировать сделку и она развалилась. Сделаем работу над ошибками, чтобы вы их больше не допускали и ваши сделки всегда заключались, а вы получали комиссионные за проделанную работу👌
Продуктивного дня 💙 Александр Дьяченко
P.S. Если вам понравилась статья, то, пожалуйста, поставьте лайк и подпишитесь на мой канал Александр Дьяченко ♛︎ Беспринципный риэлтор. Это поможет мне создавать больше полезного контента для вас. А если вы хотите узнать больше секретов работы агентов, работающих с элитной недвижимостью, учавствовать в прямых эфирах с известными экспертами рынка недвижимости и других бонусах, то подпишитесь на мой телеграм-канал, который так и называется - "🎩 Александр Дьяченко | Беспринципный риэлтор". Вы легко найдете его поиском в Telegram
