Старый фонд: что это такое?
Давайте разберёмся с понятием «старый фонд» — хотя бы с тем, что именно подразумевается под этим термином в Санкт-Петербурге. Часто сталкиваюсь с тем, как клиенты называют старым фондом дома, построенные в советский период. Но это, на мой взгляд, неверное определение.
Старый фонд Санкт-Петербурга — это дома, возведённые в нашем городе до 1918 года, и только так!
Чуть-чуть побуду занудой. Старый фонд можно разделить на дома, прошедшие капитальный ремонт, и те, которые его не проходили. Дома после капремонта ценятся выше: если перекрытия и не менялись, то их усиливали металлическими балками, либо полностью заменяли на железобетонные или деревянные/бетонные конструкции с металлическим каркасом. Стены таких домов также укреплялись, а вся инженерная система - обновлялась.
Сейчас тоже проводятся капитальные ремонты старых зданий, но используются современные монолитные технологии с сохранением исторического фасада.
Почему же привлекает старый фонд?
- Во-первых, это расположение - исторические районы города (Петроградский, Адмиралтейский, Центральный, Московский, частично другие спальные районы), где сложилась развитая инфраструктура: лучшие школы, гимназии, лицеи, университеты.
- Во-вторых, эстетика: красивые, неповторяющиеся фасады в разных стилях, витражи, широкие парадные с коваными перилами, камины, масонская символика на зданиях (особенно многое можно найти на Петроградской стороне), легендарные дома с проходными подъездами, загадочные дворы -колодцы и многое другое.
- В-третьих, дома с историей.
- И, наконец, сами квартиры: высокие потолки (от 3 до 5 метров), большие окна, эркеры, сохранившаяся или отреставрированная лепнина, антресоли. и, конечно, ограниченное количество соседей - исключая коммунальные квартиры.
Советский период строительства преследовал совсем другие цели - нужно было расселить людей из коммуналок в отдельные квартиры. Хотя, конечно, и в советское время строились удачные проекты: например, сталинки, особенно номенклатурные; серии 606, 600.11, 137 и другие. Эти дома не отличались особой эстетикой, но выполняли свою функцию.
Новые ЖК
Современный период строительства я бы охарактеризовал так: есть действительно удачные проекты в исторических районах города, и есть жильё массового сегмента (масмаркет).
Возьмём, например, Московский район, конкретно ту часть, где раньше находился Варшавский вокзал. Там выстроен огромный квартал, дома которого не могут похвастаться архитектурными решениями: разноцветные вентфасады, современные стеклянные входные группы, лифты... и, пожалуй, всё.
Основная претензия к современным поэтажным планировкам - это количество квартир на этаже (часто больше 10 штук), причём большинство из них — студии или однокомнатные квартиры.
А ещё стоит помнить, что современные дома — это в основном монолит. А как мы знаем из школьного курса физики: чем плотнее среда, тем лучше она передаёт звук. То есть - слышимость в таких домах просто потрясающая!
Межквартирные стены - опять же, монолит или газобетон. В идеале здесь рекомендуют делать плавающую стяжку, но кто реально её делает? Ещё один источник шума — вентиляционные шахты.
Нет, не поймите меня неправильно - я не противник современного строительства, я за! Просто я против того, чтобы застройщики, прикрываясь демографическим спросом, штамповали микроквартиры: студии и однушки в количестве более 70% от общего числа квартир в новых домах.
Объясню: себестоимость строительства одного квадратного метра студии, однушки, двушки или трёшки - практически одинакова. А вот стоимость продажи 1 м.кв. в маленьких квартирах выше, чем в двух- или трёхкомнатных, минимум на 10%. Соответственно, чем больше малогабаритных квартир продаст застройщик, тем больше его прибыль.
Сравнение старого фонда и современного жилья
Вот, например, объявление. Продаётся в старом фонде. Рядом метро «Московские ворота», до центра — 10–15 минут на транспорте или пешком. На этаже всего три квартиры. Высота потолков — 3,5 метра. Кухня с эркером — 15 м². Жилая комната — 20 м². Прихожая — целых 10 м²! Цена — 13 млн рублей. Капитальный ремонт уже выполнен. Толщина фасадной стены — более метра! Возможность парковки во дворе или на Московском проспекте.
А вот квартира в новом доме.
Кухня — 9 м², комната — 16 м². Хорошее состояние. Коридор — 3,4 м² (можно считать, что его почти нет). При этом — куча однушек и студий на этаже и по стояку. Высота потолков — 2,7 м. Цена — 12,6 млн рублей.
На мой взгляд, выбор очевиден — старый фонд интереснее. Но, конечно, у каждого своё мнение.