И почему даже уверенным в себе покупателям стоит перестраховаться?
Внедрение эскроу-счетов существенно снизило риски обмана покупателей новостроек. Теперь, даже в случае неисполнения застройщиком обязательств по достройке дома, дольщик имеет право на возврат вложенных средств, которые хранятся в банковском учреждении до момента завершения строительства.
Тем не менее, недобросовестные застройщики применяют различные уловки, чтобы ввести дольщиков в заблуждение. О них мы вместе с адвокатом по недвижимости и спорам по договорам ДДУ Анастасией Чурсиновой расскажем в статье.
1. Частенько застройщик предлагает заключить предварительный договор купли-продажи
Одна из распространенных схем обмана связана с видом договора, предлагаемого покупателю новостройки. Федеральный закон № 214-ФЗ надежно защищает права покупателя при заключении договора долевого участия, однако недобросовестные продавцы могут попытаться обойти закон, предложив подписать предварительный договор купли-продажи (ПДКП), при этом указав, что строительство многоквартирного дома находится в процессе. Как отмечает адвокат Московской коллегии адвокатов "Лекс" Анастасия Чурсинова, в такой ситуации покупатель не становится участником долевого строительства и не получает защиты, предусмотренной данным законодательством.
В случае подписания ПДКП деньги сразу переходят к застройщику или его партнерам. Если строительная компания обанкротится, появятся новые пострадавшие дольщики. Несмотря на то, что такой договор можно оспорить в суде, это займет значительное время. Потребуется доказать, что покупатель намерен был заключить договор ДДУ, но был введён в заблуждение и договор ПДКП имеет схожую конструкцию и частично пункты и условия договора ДДУ, однако, это заняло не мало времени, а квартиры подорожали в цене, прежде чем удалось получить денежные средства с застройщика.
Будьте внимательны: при приобретении недвижимости на стадии строительства необходимо заключать исключительно ДДУ.
2. Пункт договора ДДУ
В ДДУ может быть скрыто и другое хитрое условие — пункт, дающий застройщику право изменять условия договора в одностороннем порядке. Застройщик при подписании договора долевого участия может внести спорные условия, позволяющие ему в одностороннем порядке расторгнуть договор, изменить площадь квартиры или цену. Все эти условия нуждаются в тщательном изучении и корректировке.
Подобные пункты предоставляют застройщику возможность снизить площадь квартиры без повышения стоимости или, наоборот, повысить цену в случае изменения рыночной ситуации. В реальности подобные примеры встречаются все реже и чаще всего суд признает их недействительными, поскольку они ущемляют права покупателя. Однако, всё это ваше время и деньги.
3. Доплатите за метры в договоре ДДУ
В договорах с застройщиками иногда прописывается условие о корректировке финансовых обязательств при приемке квартиры, если ее реальная площадь не совпадает с проектной (заплаченной). При сдаче жилья часто выявляются расхождения между заявленной проектной площадью и фактической. В случае, если фактическая площадь оказывается больше, покупатель обязан будет внести доплату за превышение квадратных метров.
Чтобы удостовериться в точности предоставленной информации, рекомендуется провести собственные замеры или пригласить специализированную компанию для приемки, что поможет избежать переплаты за неверные данные. Важно также помнить, что согласно законодательству, площадь квартиры не включает в себя площадь балкона, лоджии и террасы.
Для защиты покупателей необходимо, чтобы в договоре долевого участия застройщик указывал точные границы допустимого отклонения площади квартиры от заявленной, при этом цена приобретаемого жилья оставалась неизменной. Верховный Суд РФ в июле 2021 года вновь подтвердил актуальность этого требования в договорах долевого участия.
4. Обязательства подписать дополнительные соглашения к договору ДДУ
Еще одну распространенную тактику, используемую застройщиками: подписание дополнительного соглашения. В таких соглашениях часто предусматривается условие о том, что в случае ненадлежащего исполнения обязательства по передаче квартиры дольщику вовремя, застройщик предложит продлить срок.
Часто возникают ситуации, когда застройщики просят дольщиков подписать дополнительное соглашение с измененной датой передачи недвижимости. Это обусловлено тем, что при просрочке передачи объекта дольщик имеет право требовать неустойку. Тем более это станет актуальным после прекращения действия моратория на неустойку в июле 2025 года. Подписание допсоглашения лишает его этой возможности. Однако, дольщики не обязаны соглашаться на такие предложения.
5. Согласие покупателя на продажу квартиры застройщиком
В договоре с застройщиком может быть предусмотрена оговорка, запрещающая дольщику передавать свои права на квартиру без предварительного согласия застройщика. Несмотря на то, что по закону дольщик в процессе строительства может продать свою квартиру в недостроенном доме, некоторые договоры устанавливают обязательное получение согласия застройщика на переуступку прав и согласование с ним рыночной цены.
Часто застройщики прибегают к хитрости, привлекая своих риелторов и юристов и получая за это вознаграждение. Например, дольщик может продать квартиру, но только после заключения договора, где прописаны услуги по поиску, продаже и регистрации. Таким образом, застройщик получает дополнительное вознаграждение с дольщика за оказание этих услуг. Как же выгодно, не правда ли?
6. Определение подсудности в договоре удобную для застройщика
В договоре застройщик может указать, что в случае спора дело будет рассматриваться только в конкретном суде. К примеру, может быть оговорено, что разбирательство будет проводиться исключительно в Мещанском районном суде Москвы. Такое условие договора ограничивает права истца, как потребителя, на выбор суда для подачи иска, и поэтому признается недействительным. Но это лишние действия, деньги и нервы. Тем более, если застройщик, дольщик и сам суд будут находиться в разных регионах.
Кроме того, застройщики могут предлагать дополнительные услуги, которые покупатели не обязаны приобретать. К таким услугам относятся, например, оформление прав собственности и страхование, которое может стоить от 10 до 30% от цены квартиры. Пример могут служить услуги управляющей компании застройщика с повышенными расценками на коммунальные услуги.
7. Рекламные обещания застройщика делим на 4 части, если вообще воспринимаем в серьёз
Обещания, озвучиваемые за пределами официального договора, например, в рекламных материалах или во время личных встреч. К таким обещаниям могут относиться вид из окна, статус "business-class", наличие бассейна на территории комплекса или благоустроенной территории с детским садом. Однако важно помнить, что не все заявленные в рекламе и буклетах элементы могут быть реализованы в конечном итоге.
Строители часто привлекают покупателей за счет обещанной хорошей инфраструктуры и благоустройства, однако, поскольку эти условия не фиксируются в договоре долевого участия, следует быть готовым к тому, что их реализация может быть неполной. Например, к моменту окончания строительства дома детские сады и школы могут так и не быть построены, что создаст дополнительные сложности для покупателей.
Вы готовы вложить миллионы в новостройку, но дрожите при мысли о договоре ДДУ? Не зря. Каждый год сотни дольщиков теряют деньги из-за скрытых пунктов в договоре, которые превращают мечту о квартире в судебную тяжбу. Пошаговая инструкция подскажет, как проверить документы за 15 минут и не попасть на удочку застройщика.
Краткая пошаговая инструкция как проверить договор ДДУ
Шаг 1. Проверьте «скелет» договора: без этого всё бессмысленно
1. Соответствие 214-ФЗ
Договор ДДУ регулируется законом №214-ФЗ. Если в тексте нет отсылок к нему — это красный флаг.
- ✅ Обязательные пункты по ст. 4 ФЗ № 241: срок сдачи, цена, описание объекта (площадь, этаж, план).
- ❌ Незаконные условия: «Застройщик не отвечает за просрочку из-за форс-мажора» (п. 2 ст. 5 запрещает это).
Казалось бы это элементарные условия, которые должен видеть каждый дольщики включать в договор каждый застройщик. Но, нет! Как показала адвокатская и судебная практика, в России есть ряд регионов, которые "смешивают" расписку о получении денежных средств с ДДУ. В этом случае застройщик является физическим лицом. В соответствии с нормами Градостроительного кодекса РФ, он может строить многоквартирные дома, вот только реализовывать их дольщика не в праве. Но, не все граждане настолько осведомлены. К тому же в небольших городах всё ещё действует некая форма доверия и авторитета к личности человека.
2. Срок передачи объекта
- Дата должна быть четкой: «31 декабря 2024 года», а не «в течение 2024 года».
- Если срок нарушен, вы вправе требовать 7,5% от цены договора за каждый месяц просрочки (ст. 6 214-ФЗ).
Шаг 2. Ищите «убийц» вашего кошелька: скрытые платежи и штрафы
1. «Дополнительные услуги»
Застройщики любят включать пункты вроде: «Подключение газа/воды оплачивается отдельно». Но по ст. 5 214-ФЗ, цена ДДУ фиксирована — все коммуникации уже входят в стоимость.
2. Штрафы за вашу просрочку платежа
- Проверьте, чтобы пеня за ваш долг не превышала 1/300 ставки ЦБ за день (ст. 395 ГК РФ).
- Если в договоре написано «10% от суммы за каждый день» — это незаконно.
Шаг 3. Документы застройщика: без них ДДУ — просто бумажка
Перед подписанием договора проверьте:
1. Разрешение на строительство — ищите номер в реестре на [официальном сайте Росреестра](https://rosreestr.gov.ru).
2. Проектная декларация — должна быть актуальной и опубликована на сайте застройщика.
3. Залог земельного участка — если земля в залоге у банка, вы рискуете остаться без квартиры (проверьте через выписку из ЕГРН).
Шаг 4. Что спросить у застройщика, чтобы он вас запомнил
1. «Где гарантийный счет?» — по 214-ФЗ, деньги должны храниться на спецсчете, а не в кармане застройщика.
2. «Почему в договоре нет графика выполнения работ?» — его отсутствие нарушает ст. 4 214-ФЗ.
3. «Кто подрядчик?» — проверьте, нет ли у фирмы долгов на сайте [Федресурса](https://fedresurs.ru).
Самый опасный пункт, который все пропускают
«Изменение планировки»
Застройщик может вписать: «Площадь и планировка квартиры могут отличаться на 5–10%». Но по п. 2 ст. 5 214-ФЗ, отклонение более чем на 5% дает право требовать возврата денег или перерасчета цены. Если в договоре это не прописано — вы в западне.
Что делать, если уже подписали договор ДДУ?
1. Сфотографируйте договор и направьте его адвокату для проверки договора ДДУ. Даже если кажется, что всё в порядке.
2. Подайте на регистрацию ДДУ в Росреестр — если застройщик этого не сделал за 30 дней, это повод для расторжения (ст. 11 214-ФЗ).
Итог: Лучше потратить 3 000 ₽ на консультацию адвоката, чем потерять от 3 000 000 ₽ на спорной квартире. ДДУ — это не «простая формальность», а ваша главная страховка.
P.S. Если статья помогла — подпишитесь на канал. В следующем материале расскажу, как вернуть деньги, если застройщик обанкротился.
Чек-лист для проверки ДДУ:
- Есть ссылка на 214-ФЗ.
- Четкий срок сдачи (день, месяц, год).
- Нет скрытых платежей за коммуникации.
- Штрафы за просрочку не превышают законных.
- Приложены разрешение на строительство и проектная декларация.
Для детальной юридической консультации или получения квалифицированной юридической помощи обратитесь к адвокатам МАК "Лекс"
Пишите или звоните, присылайте ваши документы прямо в WhatsApp по номеру: 8-903-720-24-66.
Подписывайтесь:
- Дзен-канал Московской коллегии адвокатов ЛЕКС: https://dzen.ru/id/5b35133e5d0cfc00a8d277cd
- Телеграм-Канал ПравоФакты: https://t.me/pravoft
- Яндекс-Дзен: https://dzen.ru/id/635fa54a6af2fa018966053c
- Задавайте ваши вопросы в комментариях.
- Записаться на консультацию по телефону: 8-495-720-24-66.
- Онлайн консультации в WhatsApp по номеру: 8-903-720-24-66.