Обманутым дольщикам предлагается новый способ добиться справедливости: требовать от застройщика возмещения абстрактных убытков.
Длительный период, ознаменованный на российском рынке недвижимости такими терминами, как "недострой" и "обманутые дольщики", предъявляет к юристам повышенные требования по разработке эффективных механизмов защиты прав участников долевого строительства. В случае нарушения застройщиком условий договора долевого участия, например, сроков передачи объекта, участник долевого строительства может выбрать из двух возможных вариантов действий.
Два пути и две дороги:
1. дождаться передачи квартиры и затем через суд требовать от застройщика неустойку за опоздание, если есть основания полагать, что застройщик сможет выполнить обязательства в разумные сроки, например, если строительство завершено, и есть акт ввода в эксплуатацию.
2. расторгнуть договор с застройщиком. Стоит подчеркнуть, что расторжение ДДУ по инициативе участника долевого строительства не подлежит судебной процедуре, если застройщик задержал со сдачей квартиры на срок более двух месяцев. В этом случае у застройщика возникает обязательство вернуть дольщику всю сумму, уплаченную по договору. Согласно статье 9 Федерального закона № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов", утвержденного 30 декабря 2004 года, сроки возврата денежных средств вкладчикам определяются следующим образом: при мирном урегулировании спора – в течение 20 рабочих дней с момента расторжения договора долевого участия (ДДУ); в случае, если спор разрешается в судебном порядке – в течение 10 рабочих дней после вступления судебного приказа в законную силу. В случае возврата стоимости ДДУ застройщик, помимо основного платежа, обязан выплатить проценты за пользование денежными средствами. Размер этих процентов рассчитывается исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России. При этом, если участником долевого строительства является гражданин, процентная ставка увеличивается до 1/150.
Не все участники долевого строительства согласны с простым возвратом стоимости не переданной квартиры и процентов, ведь рынок недвижимости постоянно развивается, а спрос на жилье неуклонно растет, что неизбежно приводит к повышению цен на него. Предположим, что два года назад 50 квадратных метров стоили 7 миллионов рублей. Сейчас же их стоимость выросла до 10 миллионов рублей. Из этого ясно, что выплата стоимости расторгнутого ДДУ и неустойки не даст дольщику купить аналогичную недвижимость с той же площадью и расположением из-за существенного скачка цен за время, которое он заключал договор с застройщиком.
Ввиду компенсаторной функции убытков, данный метод защиты прав участников долевого строительства, пострадавших от неисполнения застройщиком обязательств по ДДУ, является наиболее целесообразным. Тем не менее, иски о возмещении убытков со стороны застройщика не стали широко распространенным явлением в судебной практике, так как суды считают уплату дольщику процентов по стоимости ДДУ достаточным средством возмещения негативных последствий расторжения договора.
В сентябре Верховный суд РФ, рассматривая дело А41-43982/2019, обозначил новую траекторию для оценки судами исков о возмещении убытков. Суд прояснил разницу между начислением процентов в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России и возмещением абстрактных убытков, возникших в результате неисполнения договора участия в долевом строительстве.
В данном споре ключевым моментом являлось невыполнение застройщиком своих обязательств по договору, вследствие чего участник долевого строительства подал иск в суд к застройщику (ответчику) с требованием о возмещении понесенных убытков. В результате заключенного договора цессии истец получил право требовать возмещения убытков. Согласно договору, ему были переданы права на получение возмещения за убытки, проценты за пользование чужими денежными средствами и убытков, связанных с разницей между рыночной стоимостью объекта долевого участия, возникшей в результате неисполнения ответчиком своих обязательств по ДДУ и последующего его расторжения. Важно подчеркнуть, что покупатели уже получили от застройщика ранее перечисленные 5,2 млн рублей, являющиеся суммой стоимости договора. Однако, проведенная оценка показала, что к моменту расторжения договора рыночная стоимость квадратного метра значительно возросла. В связи с этим, покупатели понесли убытки, равные разнице между ценой, указанной в договоре, и стоимостью квартиры на момент его расторжения. В связи с вышеизложенными обстоятельствами, была выдвинута претензия на возмещение убытков в размере 788 тыс. рублей и наложение штрафа в 50% от взысканной судом суммы, обусловленного безуспешностью досудебных попыток урегулирования конфликта.
Московский арбитражный суд отклонил иск, сочтя требование о возмещении убытков излишним. Суд пришел к выводу, что все понесенные дольщиком "потери" компенсируются процентами, которые рассчитываются исходя из 1/300 ставки рефинансирования Банка России от стоимости возвращаемой по договору суммы, согласно статье 9 Закона 214-ФЗ. Такую позицию суда поддержали и апелляционная, и кассационная инстанции. По меньшей мере, вызывает сомнения мотивировка суда по отклонению доводов истца о необходимости применения пункта 5 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 и пункта 35 Обзора практики, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 года. В данных актах четко прописано право на требование возмещения убытков, которые рассчитываются как разница между ценой недвижимости по заключенному договору и ее актуальной рыночной стоимостью.
Суды в данном случае сочли достаточным лишь то, что в актах судов высшей инстанции, представленных истцом, не содержится указания на возможность взыскания убытков помимо неустойки. Мы же считаем, что п. 35 Обзора практики Президиума ВАС РФ от 4 декабря 2013 года именно и затрагивает эту возможность, определяя размер убытков как разницу между суммой инвестированных в квартиру средств и стоимостью аналогичной квартиры на дату вынесения судебного решения. Кроме того, статья 10 Закона 214-ФЗ четко определяет обязанность стороны, которая не выполнила или ненадлежащим образом выполнила обязательство по договору, возместить другой стороне не только неустойку, но и все понесенные убытки, превышающие размер неустойки.
Важным событием в практике возмещения убытков застройщику стало решение Верховного Суда РФ по рассматриваемому делу, где четко разграничены функции процентов, установленных статьей 9 Закона 214-ФЗ, и значение абстрактных убытков, рассчитываемых по нормам статьи 393.1 Гражданского кодекса. Согласно статье 9 Закона 214-ФЗ, проценты, предусмотренные в нём, представляют собой минимальную плату за использование застройщиком денежных средств участника долевого строительства до момента передачи объекта (квартиры). Эти проценты компенсируют убытки покупателя, возникшие в связи с просрочкой передачи квартиры, но не покрывают ущерб, вызванный полным неисполнением обязательств со стороны застройщика. Чтобы компенсировать убытки участника долевого строительства, возникшие из-за вынужденного расторжения договора, необходимо использовать институт абстрактных убытков, которые связаны с ростом цен на аналогичные объекты на рынке. Возмещение участнику долевого строительства абстрактных убытков в полном объеме, помимо процентов, выплачиваемых как "плата за деньги", призвано возместить будущие потери участника при приобретении аналогичного объекта, который застройщик не смог ему предоставить.
Вынося в качестве ключевого заключения, что указанные проценты и убытки предназначены для возмещения разноплановых потерь кредитора и могут быть взысканы параллельно, мы надеемся на существенные изменения судебной практики в рассматриваемых вопросах и фактическое признание судами принципа возмещения вреда, свойственного гражданско-правовой ответственности застройщика.
Ваши права нарушают, вы или ваши близкие оказались в сложной ситуации — пишите или звоните, присылайте ваши документы прямо в WhatsApp по номеру: 8-903-720-24-66. Вместе мы найдем выход.
Подписывайтесь:
- Дзен-канал Московской коллегии адвокатов ЛЕКС: https://dzen.ru/id/5b35133e5d0cfc00a8d277cd
- Телеграм-Канал ПравоФакты: https://t.me/pravoft
- Яндекс-Дзен: https://dzen.ru/id/635fa54a6af2fa018966053c
- Задавайте ваши вопросы в комментариях.
- Записаться на консультацию по телефону: 8-495-720-24-66.
- Онлайн консультации в WhatsApp по номеру: 8-903-720-24-66.