Комбо ипотека с расширенным лимитом кредитования не самая выгодная история, но почему?
Первое, что вызывает недоумение у наших клиентов – это резкий скачок процентной ставки. Например, для семейной ипотеки при сумме в 12 миллионов рублей ставка составляет 6%, однако уже при увеличении суммы до 12.9 миллионов она подскакивает до 10.08% по так называемой «средневзвешенной» ставке комбо ипотеки.
Сразу возникает вопрос «Что же за весы у них такие?». Чтобы понять, насколько это предложение выгодно, необходимо выяснить, под какой процент предоставляются дополнительные 0.9 миллиона рублей.
Оффер от Банка
До недавнего времени Мы практически не сталкивались с запросами по комбо ипотеке, по этому постоянно откладывали обсуждение темы «Как же банки рассчитывают эту 🦨 вонючую средневзвешенную ставку»… Однако после майских праздников, разбирая накопившуюся почту, я наткнулся на письмо от партнерского отдела Альфа Банка.
От общего к частному
Переходим сразу от общего к частному → открываем из вложения Excel калькулятор комбо ипотеки → рассчитываем средневзвешенную ставку для суммы кредита ₽ 12.9 миллионов.
При первоначальном взносе 35.5%, средневзвешенная ставка составляет 10.08%, а ежемесячный платеж — 113 970 рублей.
Чтобы разобраться, на каких условиях предоставляются дополнительные 0.9 млн рублей, разделим общую сумму кредита на две части: 12 млн и 0.9 млн рублей.
Общий ежемесячный платеж [Общий ЕП] состоит из двух составляющих: платежа за 12 млн [ЕП#1] и платежа за 0.9 млн [ЕП#2].
[Общ. ЕП] = [ЕП#1] + [ЕП#2]
[ЕП#1], Ежемесячный платеж для ₽ 12 млн.
12 млн рублей являются субсидируемой частью ипотеки, которая поддерживается за счет федерального бюджета. Эта сумма рассчитывается под льготную ставку 6% годовых. При таком условии ежемесячный платеж за эту часть составит 71 946 рублей.
[ЕП#2], Ежемесячный платеж для ₽ 0.9 млн.
Для определения платежа по дополнительной сумме в 0.9 млн рублей воспользуемся формулой: [ЕП#2] = [Общий ЕП] - [ЕП#1]
Подставляем известные значения: 113 970 - 71 946 = 42 024 рубля
Какая процентная ставка для ₽ 0.9 млн?
Ключевой вопрос: под какой процент рассчитывается 0.9 млн рублей на срок 30 лет при ежемесячном платеже 42 024 рубля? 🤔
… 🧮 пи-пу-пи… снова воспользуемся Excel.
Получаем 56% годовых!
То есть при оформлении комбо ипотеки на 12.9 млн рублей под 10.08% годовых происходит следующее:
- 12 млн рублей субсидируются государством под льготную ставку 6% годовых
- Оставшиеся 0.9 млн рублей Банк предоставляет под благородные 56% годовых.
Для кредитных ₽ 30 млн средневзвешенная ставка составит уже 16,19%. Это значит, что дополнительные ₽ 18 млн, Вы сможете получить по более лояльным условиям ≈22.4% годовых.
Комбо ипотека⛔️. Рассрочка ✅
Эни вей, сложно назвать такое предложение выгодным на фоне рассрочек от застройщиков, как в готовых, так и в строящихся ЖК. Где фактическая переплата в среднем не превышает 6-8% в год, а фиксированные ежемесячные платежи ниже и комфортнее.
Наш сервис постоянно обновляет подборку лучших рассрочек в Москве, которые Вы можете комбинировать с ипотекой или использовать соло. Чтобы выбрать наиболее подходящий вариант, переходите по ссылке.
Если, вдруг, Вам нужен мой “кастомный” калькулятор по выявлению процентной ставки — напишите «EXCEL СТАВКА» мне в telegram @vladislavk_mow